Виды ипотечных программ кредитования, какие есть
Что такое ипотека, как она работает, какие программы ипотечного кредитования актуальны в 2025 году, а также плюсы и минусы покупки недвижимости в кредит — подробно рассказываем обо всем в нашей статье.
Введение
Ипотечный кредит — это заем, по которому банк выдает клиенту деньги на покупку недвижимости. До полной уплаты задолженности заемщик не может распоряжаться ею (продавать, обменивать и т.п.) без письменного разрешения кредитора. Ипотека — это недвижимость, выступающая залогом по ипотечному займу.
Нередко ипотечный кредит путают с ипотекой, хотя юридически это разные понятия. Чаще всего эти термины воспринимают как синонимы, поэтому далее по тексту мы будем использовать их для обозначения займа на покупку недвижимого имущества.
Как работает ипотека
К ипотечному кредитованию прибегают, когда не хватает средств на полную оплату недвижимости. К примеру, квартира стоит 8 млн рублей, а у покупателя на руках только 2 млн. Свои накопления он может использовать для оплаты обязательного первого взноса. В 2025 году практически все банки требуют внести не менее 20% от цены объекта. А недостающую сумму можно занять у банка под процент.
От других видов кредитов ипотека отличается наличием обязательного залога в виде недвижимости, длительным сроком кредитования (обычно до 30 лет), а также более низкими процентными ставками. Если должник перестает вносить платежи по графику, банк вправе продать жилье, чтобы возместить свои убытки. После полного исполнения финансовых обязательств перед кредитором заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может свободно распоряжаться ею.
Виды ипотечного кредитования
Выделяют пять основных критериев, по которым различают ипотечные займы.
Вариант залога
Залогом по кредиту выступает:
- Приобретаемая недвижимость
- Недвижимое имущество в собственности заемщика
Второй вариант позволяет купить жилье без первого взноса, но в таком случае процентная ставка будет повышена.
Объект кредитования
Кредит оформляется на:
- Квартиру (первичный или вторичный рынок)
- Апартаменты (жилое помещение в нежилом здании)
- Покупку или строительство частного дома
- Коммерческую недвижимость
- Земельный участок
На жилье в новостройках действуют наиболее выгодные условия, что связано с разными программами господдержки.
Условия получения кредита
Взять ипотеку вправе любой совершеннолетний гражданин РФ. Для иностранцев предусмотрены индивидуальные программы. Банки также выдвигают свои требования к потенциальным заемщикам. Благонадежным в представлении кредиторов считается клиент, который:
- Находится в трудоспособном возрасте
- Имеет официальное трудоустройство и стабильный заработок
- Имеет высшее образование
- Работает в госучреждении или крупной компании
- Состоит в браке и имеет не больше двух лиц на иждивении
Также важную роль играет хорошая кредитная история.
Способ оплаты
Схема погашения бывает аннуитетной или дифференцированной. Сумма, которую заемщик каждый месяц платит банку, складывается из двух частей: тело (основная задолженность) и проценты. При аннуитетном способе оплаты погашение осуществляется равными частями в течение всего срока кредитования, то есть размер платежа остается неизменным.
При дифференцированном размер выплаты со временем уменьшается или увеличивается. Такой способ позволяет быстрее выплатить тело, за счет чего переплата по процентам в итоге будет меньше.
Цели
Ипотечный кредит бывает:
- Целевым — выдается кредитором на конкретную недвижимость
- Нецелевым — выдается под залог недвижимости, принадлежащей заемщику. Полученные деньги можно потратить на покупку нового жилья, ремонт или любые другие цели
Сумма займа, на который может рассчитывать заемщик при нецелевом кредите, обычно составляет 50–60% от стоимости залога.
Виды ипотечных программ
Рассмотрим актуальные программы, которые сейчас действуют в России.
Семейная
- Все субъекты федерации РФ
- Сумма — до 12 млн (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленобласть)
- Сумма — до 6 млн (остальные регионы)
- Срок — до 30 лет
- Ставка — от 6% (5% на Дальнем Востоке)
- Первый взнос — от 20%
- На покупку квартиры в строящемся или готовом доме, частного дома или рефинансирование имеющейся ипотеки
Если нужна большая сумма, можно получить до 30 миллионов рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 миллионов рублей в остальных регионах, но для суммы сверх льготного лимита процентная ставка будет рыночной.
Для IT-специалистов
- Вся территория РФ
- Сумма — до 18 млн (регионы с населением более 1 млн человек)
- Сумма — до 9 млн (остальные регионы)
- Срок — до 50 лет
- Ставка — до 5%
- Первый взнос — от 20%
- На покупку квартиры в строящемся или готовом доме, частного дома
Сельская
- Села, поселки и города с населением менее 30 000 человек
- Сумма — до 6 млн рублей
- Срок — до 25 лет
- Ставка — до 3%
- Первый взнос — от 20%
- Покупка строящегося или готового дома, в том числе на вторичном рынке, а также участка под застройку
Дальневосточная и арктическая
- Дальневосточный федеральный округ или Арктическая зона РФ
- Сумма — до 6 млн
- Срок — до 20 лет
- Ставка — до 2%
- Первый взнос — от 20%
- Покупка строящегося или готового жилья, включая вторичный рынок (только в Магаданской области, Чукотском АО, моногородах, сельской местности и для вынужденных переселенцев)
Военная
- Все субъекты федерации
- Сумма — до 5 млн
- Срок — до 25 лет
- Ставка — от 6%
- Первый взнос — от 20%
- На любую недвижимость, кроме квартир и частных домов в аварийном состоянии, комнат в общежитиях
Материнский капитал
Отдельно стоит упомянуть маткапитал и особенности его использования при ипотечном кредитовании. По достижении ребенком 3 лет средства можно потратить на первый взнос. Но если исключение: деньги разрешено направлять на досрочное погашение уже имеющегося жилищного займа (частичного или полного, когда суммы хватает, чтобы закрыть долг полностью). При этом ждать 3 года с рождения ребенка не нужно. Приобретенная недвижимость должна быть оформлена в равных долях на всех членов семьи, чтобы права детей не ущемлялись.
Молодая семья
В России предусмотрена госпрограмма целевого выделения субсидий на улучшение жилищных условий для молодых семей. К ним относятся:
- Граждане РФ до 35 лет, состоящие в официальном браке (наличие детей не обязательно)
- Семьи, где есть хотя бы один ребенок (даже при отсутствии гражданства у одного из родителей)
- Родители-одиночки до 35 лет
Государство покрывает 30% или 35% от цены жилой недвижимости, остальное заемщики выплачиваются самостоятельно — по ипотечному кредиту или сразу. Важным условием будет подтверждение платежеспособности семьи.
Плюсы и минусы ипотеки
Среди основных плюсов выделим следующие:
- Покупка жилья здесь и сейчас
- Выгодная инвестиция в актив, который постоянно растет в цене
- Для первого взноса достаточно накопить всего 20–30% от цены объекта
- Размер ежемесячного платежа иногда бывает даже меньше арендной платы
- С основной суммы долга и уплаченных процентов можно получить налоговый вычет
- Льготные условия кредитования для лиц, отвечающих требованиям госпрограмм
Также нужно учитывать минусы:
- У долгосрочных кредитов (20–30 лет) большая переплата
- Нужно собрать объемный пакет документов
- Залоговая недвижимость должна быть застрахована на весь срок кредитования
- При нарушении условий договора банк может изъять объект
- Обременение недвижимости — ее нельзя продать, обменять или подарить, пока действует ипотечный договор
- Снижается шанс на получение других кредитов
Перед тем, как обратиться к данному банковскому продукту, нужно внимательно взвесить все «за» и «против».
Заключение
Ипотека — это банковский кредит, который может взять каждый совершеннолетний гражданин, отвечающий требованиям кредитора. Целевой займ покрывает до 80% от стоимости недвижимости. Если вы хотите стать обладателем жилья как можно быстрее, в первую очередь ознакомьтесь с существующими ипотечными программами — возможно вы соответствуете критериям и сможете приобрести квартиру или дом на более выгодных условиях кредитования. Это выгоднее, чем копить, ведь никто не отменял инфляцию и рост цен на рынке недвижимости.