Ипотечный кредит (ипотека)

Ипотечный кредит — это кредит, выдаваемый банком на покупку жилой или нежилой недвижимости. Залоговым обеспечением кредита становится приобретаемый или находящийся в собственности у заемщика объект.

Термин «ипотека» стал использоваться в Греции в начале VI века — так обозначалась ответственность должника перед кредитором, когда в качестве обеспечения займа выступала земля.

Ставки по ипотеке ниже, чем у других видов кредитования, однако, к заемщику предъявляются более высокие требования — как по стажу работы, так и по подтверждению дохода. В большинстве случаев для одобрения ипотеки необходимо внесение заемщиком первого взноса в размере 10-30% от стоимости покупки и ипотечное страхование. На рынке кредитования встречаются также ипотечные программы без начального взноса.

Ипотечные кредиты: классификация

Ипотечные кредиты принято классифицировать по разным признакам:

• По объекту недвижимости — недвижимость для предпринимательской деятельности, жилая недвижимость, строения потребительского назначения (садовые дома, гаражи и другие), объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда
• По цели кредитования — на покупку объекта, на проведение ремонта или иных работ, на рефинансирование и на другие цели
• По типу заемщика — субъект кредитования (застройщик, строитель, будущий владелец жилья), сотрудники банков, сотрудники компаний
• По типу кредитора — банковские и небанковские

От чего зависит размер ипотечного кредита

Сумма ипотеки зависит от следующих факторов:

• Размер дохода
• Срок, на который выдается кредит
• Ценность залоговой недвижимости

При оформлении ипотечного кредита физическим лицам сумма обычно рассчитывается так, чтобы платеж по кредиту не превышал 40-50% дохода. При расчете из доходов высчитываются налоги, а иногда — расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (алименты, кредиты и другие виды займов).

Важное влияние на сумму кредита оказывают также условия ипотечной программы и вид закладываемого объекта — земельный участок, загородная недвижимость, квартира или коммерческое помещение на первичном или вторичном рынке.

Схемы погашения ипотечного кредита

Рассчитывая конкретные характеристики ипотечного кредита, банки учитывают условия выдачи кредита, которые предусматривают различные схемы погашения:

• С фиксированной процентной ставкой — ипотека с равными взносами и неизменным размером платежей. Эта схема погашения кредита выгодна заемщику при росте инфляции и процентных ставок
• С переменной ставкой — схема, при которой процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и меняется в зависимости от них
• С фиксированной процентной ставкой и растущими взносами по кредиту — ипотека, которая позволяет выкупить часть имущества быстрее, чем при условии равномерных выплат

Кто участвует в ипотечной системе

В ипотечной системе участвуют:

• Банки — проверяют платёжеспособность заёмщика
• Ипотечные брокеры — помогают с выбором комфортной программы кредитования
• Страховые компании — страхуют потенциальные риски, которые могут возникнуть в ходе ипотечного кредитования
• Оценочные компании — дают оценку рыночной стоимости квартиры

Ипотечный кредит в разных странах

В разных странах условия ипотечного кредитования имеют отличительные и общие характерные черты. Например, в европейских странах сроки кредитования составляют 10-30 лет, однако в большинстве своем кредиты выдаются на 15-летний срок. На срок до 30 лет ипотеку можно получить в Швеции, Дании, Австрии, Германии, Нидерландах.

Относительно процентной ставки отмечают следующую закономерность:

• Великобритания — в основном, плавающая ставка
• Испания и Германия — фиксированная ставка
• Франция и Дания — как фиксированная, так и переменная ставки

Долгосрочное кредитование с постоянной ставкой распространено в тех странах, где эмитируются ипотечные облигации — например, в Германии.

В странах, финансирующих ипотеку за счёт депозитов, предусматривается более гибкий график погашения кредитов с переменной ставкой.

Банки ряда стран Евросоюза устанавливают не только максимальный порог суммы ипотечного кредита, но и минимальную сумму займа — нередко это требование относится только к иностранцам. Так, в Греции, Португалии, Испании и на Кипре ипотечный кредит выдается на сумму от 100 000 евро.

В США

Наиболее распространёнными условиями кредитов по ипотеке в Америке являются:

• Амортизационный период — 15 или 30 лет
• Фиксированная ставка — 3-5% годовых
• Начальный взнос — от 3% (при взносе от 20% страхование кредита не требуется)

Характерной особенностью ипотечного кредитования в США является государственная поддержка ипотечного сектора, которая выражается в субсидиях и дополнительном финансировании ряда ипотечных программ.

В Израиле

С середины 80-х годов в этой стране широко практикуется форма оформления ипотечного кредита с одновременным начислением независимого постоянного процента и процента поправки на инфляцию. Индексация производится в соответствии с официальным индексом цен, каждый месяц публикуемым Министерством статистики.