Как налоговая может узнать о сдаче квартиры и что грозит собственнику

Как легально платить налог со сдачи квартиры

Доход от сдачи жилья внаем облагается налогом. Для обычного собственника есть два базовых варианта: платить НДФЛ по декларации 3-НДФЛ или применять налог на профессиональный доход (НПД), если соблюдены ограничения для самозанятых.

ФНС отдельно разъясняет, что физические лица, сдающие жилое помещение — квартиру, комнату или жилой дом, — могут оформить статус плательщика НПД и платить налог через приложение «Мой налог». Для аренды жилого помещения это подтверждается и статьей 6 закона № 422-ФЗ: доходы от передачи прав на недвижимость в общем случае не относятся к НПД, но для аренды и найма жилых помещений сделано исключение.

Ставки НПД указаны в статье 10 закона № 422-ФЗ:

• 4% — если жилье сдается физическому лицу;
• 6% — если доход получен от организации или ИП.

У НПД есть ограничения. Например, доход за текущий календарный год не должен превышать 2,4 млн рублей; это условие закреплено в статье 4 закона № 422-ФЗ. Также НПД подходит именно для жилых помещений. Если объект используется как офис, апартаменты не имеют статуса жилого помещения или арендодатель выходит за лимиты спецрежима, нужно выбирать другой порядок налогообложения.

Откуда налоговая может узнать о сдаче жилья

ФНС не обязана заранее знать о каждом договоре найма, но у нее есть источники информации и инструменты налогового контроля. На практике поводом для проверки могут стать:

• жалоба соседей, арендатора, бывшего арендатора или управляющей организации;
• договор с компанией, которая снимает жилье для сотрудника и отражает расходы у себя в учете;
• объявления, переписка, расписки, договоры и чеки, которые подтверждают регулярную сдачу жилья;
• информация от органов власти или полиции, если она связана с проживанием посторонних лиц;
• регулярные поступления на счет, если налоговый орган получил банковские сведения в рамках законной процедуры.

Важно не преувеличивать: сам по себе перевод на карту не означает автоматически, что ФНС доначислит налог. Но по информации ФНС и нормам НК банки могут предоставлять сведения по счетам и операциям по мотивированному запросу налогового органа. Кроме того, статья 93.1 НК РФ позволяет истребовать документы и информацию о налогоплательщике или о конкретной сделке.

Что будет, если доход не задекларирован

Если инспекция подтвердит, что собственник получал арендный доход и не платил налог, она может доначислить налог, пени и штрафы. По статье 89 НК РФ выездная проверка обычно охватывает период не более трех календарных лет, предшествующих году решения о проверке, а с 2026 года также завершившиеся налоговые периоды текущего года до даты такого решения. Для штрафов действует общий срок давности привлечения к ответственности — три года по статье 113 НК РФ.

Основные последствия:

• НДФЛ. Налог рассчитают по действующим ставкам. Если доход относится к основной налоговой базе резидента, в 2026 году применяются ставки 13%, 15%, 18%, 20% и 22% по статье 224 НК РФ.
• Штраф за декларацию. По статье 119 НК РФ — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей.
• Штраф за неуплату. По статье 122 НК РФ — 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном нарушении — 40%.
• Пени. Для физлиц по статье 75 НК РФ — 1/300 действующей ключевой ставки Банка России за каждый календарный день просрочки.

Уголовная ответственность возможна только при крупной сумме неуплаченных налогов. В статье 198 УК РФ крупный размер для физлица — более 2,7 млн рублей налогов, сборов и страховых взносов за период в пределах трех финансовых лет подряд, особо крупный — более 13,5 млн рублей. Для обычной бытовой сдачи одной квартиры такие суммы встречаются редко, но сам риск не отменяет налоговую обязанность.

Нужно ли заключать договор

Письменный договор найма или аренды нужен не только арендатору, но и собственнику: в нем фиксируются сумма платежа, срок, порядок оплаты коммунальных услуг, обеспечительный платеж, ответственность сторон и условия возврата квартиры. Если договор есть, проще подтвердить доходы в налоговой и избежать споров о назначении переводов.

Если жилье сдается гражданину для проживания, обычно говорят о договоре найма жилого помещения. Если помещение снимает организация, чаще используется договор аренды. От типа договора и срока могут зависеть гражданско-правовые требования, поэтому для нестандартных сделок лучше проверить формулировки с юристом.

Как снизить риск претензий

• Заключите письменный договор и храните платежные подтверждения.
• Выберите режим налогообложения до начала регулярной сдачи жилья.
• Если применяете НПД, формируйте чеки в «Моем налоге» на каждое поступление.
• Следите за лимитом 2,4 млн рублей в год для НПД.
• Не применяйте НПД к нежилым объектам или объектам, которые фактически используются не для проживания.
• Если доход уже получен без налога, лучше самостоятельно подать декларацию и уплатить недоимку до того, как инспекция начнет проверку.

Вопросы и ответы