Как налоговая может узнать о сдаче квартиры и что грозит недобросовестному собственнику

Татьяна Бабикова

Автор

Как платить налоги с дохода от сдачи квартиры в аренду

Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут. 

С этого момента законопослушный гражданин может начинать платить налоги. Если квартиру сдают частным лицам, то величина взноса составляет 4% от суммы. При работе с юрлицами налог выше: 6% от стоимости аренды.

Получая деньги от арендаторов, самозанятый указывает сумму в приложении, и система автоматически рассчитывает, сколько нужно уплатить в казну. Ежемесячно в 10 числах в личный кабинет присылают квитанцию. Для оплаты требуется привязать банковскую карту. Можно настроить автоматическое списание или каждый раз проводить трансакцию вручную.

Откуда налоговая может узнать, что гражданин сдает квартиру в аренду

Если нет официального договора, то ФНС не узнает о сдаче жилья в аренду — на это надеются многие собственники. Однако не стоит рассчитывать на удачу: выявить незаконную сделку для налоговой не составляет труда. Перечислим самые распространенные ситуации:

• Квартиранты доставляют слишком много хлопот соседям (шумят по ночам, мусорят в подъезде, грубят и ведут себя непристойно). Обращения к хозяину не помогают: он не реагирует на жалобы. В итоге жильцы дома решают добиться справедливости другим путем и отправляют анонимное письмо в налоговую. Собственника ждут разбирательство и штраф за неуплату налогов
• Арендодатель и арендатор расстались со скандалом. Хозяин не вернул мебель и личные вещи, принадлежащие квартирантам. Те захотели отомстить и сообщили в налоговую о факте незаконной сдачи жилья
• Случайное совпадение. Компания снимает для сотрудника квартиру. С собственником заключен официальный договор, но хозяин не захотел отдавать в казну часть дохода. Во время выездной проверки инспекторы ФНС изучили договор и решили установить личность арендодателя. В итоге выяснилось, что он сдает квадратные метры и не платит налоги, хотя должен это делать
• Участковый узнал, что в квартире долгое время проживают посторонние люди без регистрации, и составил акт — это входит в его обязанности. Он тоже имеет право обратиться в ФНС с заявлением о нарушении закона

Наконец, налоговую может насторожить, что каждый месяц гражданин получает на счет определенную сумму от неизвестного лица. Подобные проверки случаются редко, однако от них никто не застрахован.

Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду

Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при  расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).

Какие еще взыскания грозят нарушителю:

• Штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от суммы задолженности за весь период)
• Штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла)
• Пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день

Когда величина налога составляет более 75 тыс. рублей в месяц, но собственник не уплачивает деньги в казну, ему грозит уже уголовная ответственность. Наказание может быть следующим: принудительные работы, арест на 6 месяцев или лишение свободы сроком до 1 года.

По закону арендатор и арендодатель должны заключить договор и указать в нем размер ежемесячной оплаты. Чтобы не регистрировать документ в Росреестре, следует выбрать срок меньше года и добавить пункт об автоматической пролонгации. Ежемесячные взносы в размере 4-6% от стоимости аренды обойдутся дешевле штрафов и пеней, и точно не будут стоить тех нервов и времени, которые собственник потратит на разбирательства.