Эксперты не нашли предпосылок «перегрева» на рынке жилья

В России отмечается активный рост ипотечного кредитования, но несмотря на это, предпосылок для формирования «ипотечного пузыря» или «перегрева» на рынке жилья на данный момент нет. Кроме того, коэффициент просроченной задолженности по этим видам банковских продуктов остается низким. Это отмечает большинство экспертов РФ. 

Как отмечается в сообщении Центрального банка страны, в целом все банки за август 2020 года выдали рекордную для рынка сумму на ипотечные кредиты – 392,3 миллиарда рублей. Всего ипотечных кредитов было оформлено 154,5 тысяч штук. Ставка опустилась до исторического минимума – 7,16 процентов годовых. Общий банковский профиль ипотечных кредитов к началу осени возрос до 8,317 триллионов рублей. 

Независимый эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко отмечает, что сам по себе ипотечный рынок не приводит к «пузырю». По сути, «ипотечный пузырь» представляет собой кредит людям, которые не могут его оплатить. Но такие ипотеки в России не выдаются. 

Другие эксперты рынка также подтвердили то, что качество ипотечных кредитов высоко. Так, заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов отмечает, что заемщику отказывают в оформлении ипотеки из-за низкого кредитного рейтинга, но практически всегда буквально «навязывают» кредитную карту. Эксперт добавляет, что при потребительском кредитовании риски не такие значительные, чем при кредитовании на длительный период. В свою очередь кредитор, как отмечает Цыганов, хочет получать выплаты регулярно, а не заниматься реализацией квартиры с торгов. 

Для поддержки качества российских ипотек Центральный банк занимается строгой регуляцией. Банкам невыгодно выдавать ипотеки с низким начальным взносом. Об этом говорит директор по инвестициям ДОМ.РФ Алексей Пудовкин. Эксперт замечает, что доля ипотек с просрочкой оплаты более 90 дней сейчас составляет всего 1,5 процентов. В это же время доля в других банковских секторах с таким же временем просрочки составляет 7,5 процентов. Гордейко в свою очередь добавляет, что в 2010 году, к примеру, задолженность составляла 3-5 процентов, но это не вызвало «трагедии на рынке ипотеки». 

Как отмечает Центральный банк РФ, коэффициент просроченной задолженности в целом по ипотечному портфелю не превышает единицы. Этот показатель ниже показателя на начало 2019 года. В ЦИАН подсчитали, что наибольшие задолженности наблюдаются в Карачаево-Черкесии (4,3 % от общего объема задолженности), Калининградской области (3,6 %) и Северной Осетии (2,8 %). Если говорить о просрочках за оплату жилья, купленного в новостройках или на вторичном рынке, то заемщики ипотеки на первичном рынке реже допускают просрочки. 

Выход из ипотечных каникул

Естественно, некоторый объем просрочек образовался из-за пандемии, отмечает Цыганов. Речь идет о заемщиках, которые начали возвращаться к графику платежей после ипотечных каникул. 

Гордейко добавляет, что в 2020 году действительно в России принимались решения о предоставлении отсрочки по ипотечным выплатам. Рост задолженности в целом, как отмечает эксперт, может наблюдаться после того, как заемщики выйдут из каникул, но не станут сразу погашать долг. Аналитических показателей, которые заставили бы банки беспокоиться об этом, нет. Гордейко высказывает также мысль о том, что если будут ухудшения ситуации, то введут дополнительные меры поддержки, так как ипотека не только играет важную роль в улучшении жилищных условий, но и находится на контроле государства.

Цыганов отмечает, что пока нет никаких оснований рассуждать о закредитованности россиян касательно ипотеки. Самый высокий процент закредитованности наблюдается у граждан с низким уровнем дохода, которые берут займы в МФО, а потом гасят долги новыми кредитами. Такие категории россиян ипотеку получить не могут. 

Рост без перегрева

Рекордные показатели по ипотеке за август текущего года не стоит считать «перегревом», отмечает Пудовкин. Объем кредитования по ипотеке составляет более 8 триллионов рублей, что около 7 процентов ВВП страны. 

Эксперт констатирует, что на сегодня рынок ипотеки в России стабильный. При этом его рост говорит лишь о том, что присутствует высокая нереализованная потребность граждан. Он отметил, что если сравнивать по мерам развитых и развивающихся стран, то в РФ ипотечных кредитов выдан небольшой объем. Но достижение показателей нацпроекта «Жилье и городская среда», в частности, ввод новостроек каждый год, увеличение числа квадратных метров на человека, должно привести к увеличению ипотечного портфеля до 15 процентов от объема ВВП страны. 

Эксперты единодушны во мнении о том, что главным драйвером роста кредитования на рынке ипотеки является программа льготной ипотеки под 6,5 процентов на новостройки. Напомним, что эта программа была запущена в апреле этого года для поддержки строительной области во время пандемии коронавируса. Но действие ее заканчивается уже 1 ноября, поэтому требуется разработка других механизмов для того, чтобы установить комфортные ипотечные ставки. 

В помощь банкам, заемщикам и инвесторам

ДОМ.РФ говорит о том, что инструментом развития рынка ипотеки могут стать ценные бумаги. Ипотечные облигации помогли бы банкам не принимать на себя чрезмерные риски. Также этот инструмент позволил бы получить ликвидность и не привлекать дополнительные средства на счет, к примеру, с депозитов россиян. Этот механизм помог бы банкам снизить процентную ставку по ипотеке. 

Но даже несмотря на существование рынка ипотечных ценных бумаг в течение 10 последних лет, используют их не активно. Только за последние несколько лет этот сегмент фондового рынка начал развиваться. Аналитики ДОМ.РФ приводят статистику: объем ипотечных облигаций в обращении достигает 500 миллиардов рублей, при этом 80 процентов их них – ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ. Компания планирует выпустить в этом году облигации такого типа еще на сумму от 250 до 300 миллиардов рублей. 

ДОМ. РФ проверяет качество выданных ипотек банками, дисциплину заемщиков. Потом компания выкупает пул самых надежных программ и выпускает облигации под них. Обычно выкупленные у банка ипотечные кредиты держит на баранке юрлицо с правовым режимом SPV.

Как отмечает эксперт Пудовкин, под ипотечные облигации заложена сумма ипотечных кредитов, которая в два раза больше той, что платит инвестор при покупке бумаги. Условно, как он отмечает, на рубль, который инвестор отдает за покупку ИЦБ, в обеспечение идет два рубля ипотечных кредитов и стоимость заложенной недвижимости. Усиление идет и благодаря поручительству государственной компании. Это по своей сути является рынком стандартизированных агентских ипотечных облигаций. 

Наибольшей популярностью ипотечные облигации пользуются у банков, пенсионных фондов, паевых инвестиционных фондов по объективным причинам. Но, как говорит эксперт, сейчас замечен сильный рост интереса частных инвесторов. Кредитный риск по ИЦБ составим с ОФЗ, однако первые дают большую доходность (6-6,5 процентов и 1,5 процента соответственно). 

Пудовкин констатирует, что банки РФ пока не до конца научились пользоваться этими инструментами рынка для снижения ставок. Но потенциальное развитие рынка ИЦБ может снизить ставки по всем видам ипотеки на 1 п.п.

Оставить комментарий