Банки просят у правительств увеличения субсидии на льготную ипотеку
Интерес банков к льготной ипотеке для новостроек по новой программе значительно снизился. Этому способствовало введение поправок от ЦБ России в денежно-кредитную систему. Ассоциация банков России направила в министерство письмо с просьбой увеличения компенсации от государства при одобрении ипотечного кредитования под 6,5%. Алексей Войлуков, вице-президент Ассоциации подтвердил, что данное письмо отправлено, но в Минфине заявили, что документ пока не поступал.
В письме указано, что снижение Центробанком ключевой ставки до 4,5% привело к уменьшению компенсации для участников рынка на ту же величину. Этот факт делает выдачу кредитов для них невыгодной. Банки предлагают изменить расчет компенсации, чтобы данная программа была «не только выгодной для потребителей, но и более интересной для банков».
В письме также содержится просьба о продлении срока действия программы до конца 2020 года вместо заявленного 1 ноября текущего года.
Льготная ипотека составила почти 30% от общего объема ипотечных кредитов в мае этого года. ЦБ в своем обзоре отмечает: «По предварительной оценке, в июне на кредиты, предоставленные в рамках программы, может прийтись до 50% всех предоставленных кредитов».
Льготная ипотечная программа стартовала в апреле 2020 года. Заемщикам предлагается кредит со ставкой, не превышающей 6,5% годовых для покупки квартиры в новостройке. Действуют определенные лимиты для регионов. По предложению президента России размеры сумм кредитования были увеличены — Москва и Санкт-Петербург до 12 млн рублей, остальные регионы — до 6 млн рублей.
Разница в ставке по отношению к рыночными показателями компенсируется для банков государством. Разница между ключевой ставкой Центробанка (увеличена на 3%) и льготной ипотечной ставкой (6,5%) — это убыток, который терпят банки.
При старте льготной программы ключевая ставка составляла 5,5% и банк получал компенсацию от государства в размере 2 п.п. Июньское снижение ставки до 4,5% урезало компенсацию банков до 1 п.п.
АБР не готова к таким потерям. «Это приводит к тому, что совокупная ставка для банков (6,5+1% компенсации) ниже рыночной», — пишут представители Ассоциации в обращении и предлагают изменить надбавку в формуле до 3 п.п.
По заявлению Центробанка, средняя ипотечная ставка в мае 2020 года снизилась на 0,9 п.п. до 7,4% Но этот показатель учитывает и льготную ипотеку под 6,5%. По прогнозам аналитиков ставки по кредитным на жилье будут падать и дальше, этому способствует влияние госпрограммы.
Войлуков заявляет: «Сегодня компенсация находится на минимальном уровне. Программа действует до 1 ноября, до этого срока ЦБ может еще снизить ключевую ставку. Если снизит еще на 1 п.п., банки на программе могут перестать зарабатывать вообще. Смысл в этой программе вообще потеряется».
Руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев считает, что снижение ключевой ставки никак не отразилось на банках. Компенсация для них осталась на прежнем уровня февраля-марта. Он также указал на негативное влияние последствий короновирусной эпидемии, спровоцировавшей рост безработицы и паление доходов граждан — отсюда возможности кредитных рисков. Эти факторы «повышают возможность роста стоимости кредитного риска. Таким образом, увеличиваются риски того, что текущий размер возмещения не покроет расходов банка по программе»
ВТБ поддерживает предложение об изменение расчета компенсации. Представитель банка в своём заявлении РБК сказал: «На наш взгляд, целесообразно было бы установить единый уровень субсидирования для всех действующих программ государственной поддержки», — пояснил он, напомнив, что сейчас такие подходы уже работают в программе дальневосточной ипотеки и программе поддержки семей с двумя и более детьми.
Ак Барс и Совкомбанк тоже выступают за пересмотр формулы.
Олег Исламов, начальник управления партнерского канала в Ак Барс, комментирует заявление так: «Формула возмещения по льготной ипотеке предполагает, что стоимость заимствований для банка — участника программы с господдержкой снижается одинаково вместе со снижением ключевой ставки. Но в последнее время снижение обоих этих показателей происходит непропорционально».
Промсвязьбанк поддерживает грамотное управление в предоставлении фондовых компенсаций. Только при таких условиях банки могут предоставлять кредиты по ставке в 6,5% и ниже.
По мнению Ассоциации, корректировка формулы по льготной ипотеке не увеличит денежную компенсацию со стороны государства. На входе программы разница между ключевой ставкой была иная. Как поясняет Войлуев, в обращении к Минфину АБР просит «скорректировать возмещение на аналогичную величину, а значит, возмещения не превысят запланированное финансирование».
На старте льготной программы Минфин выделил 6 млрд рублей для компенсации убытков банков. В РБК предположили, что дополнительная субсидия может потребоваться если изначально не учитывалось резкое снижение ключевой ставки. Но Минфин не дал ответа о сценарии начисления субсидий.
Руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин сомневается, что данный механизм будет подлежать корректировке.
«По нашим прогнозам, уже к концу года ставки по собственным программам банков могут опуститься до 7,5% и даже ниже. Поэтому потеря в марже будет носить достаточно краткосрочный характер», — отметил он. По мнению Доронкина, банки предлагающие ипотечное кредитование со ставкой ниже 6,5% ухудшают свою маржинальность осознанно.
Мария Малюкова, младший вице-президент Moody’s считает, если банки активно выдают ипотеку по льготной ставке, то это им выгодно — долгосрочные кредиты обеспечивают им стабильность в получении денежных потоков. И некоторые кредитные организации уже почти исчерпали лимит доступных им средств, подчеркнула она.
Контроль за распределением компенсаций и лимитов возложен на Дом.РФ — оператора программы.
Предполагаемый объем субсидий, который банки выдадут клиентам по льготной программе —740 млрд рублей.По данным Дом.РФ, в настоящее время льготное кредитование под 6,5% процентов предлагает 59 банков и 3 некредитные финансовые компании. Самые крупные лимиты получили Сбербанк — 316,3 млрд. рублей, ВТБ — 175,7 млрд. рублей и Дом.Рф — 35,1 млрд. рублей. Среди 15 самых крупнейших банков России распределено 98% по выдаче всех льготных субсидий. Об этом сообщается на сайте Дом.РФ.
Дом.РФ ответил РБК, что все лимиты были сформированы по запросам самих банков. Итоговая сумма превзошла цифру в 1 трлн. рублей, и поэтому пришлось снизить лимиты для каждого банка пропорционально их доле в общем объеме. Есть опасения, что задолго до 1 ноября все лимиты закончатся.
Так, Райффайзенбанк уже приостановил прием заявок по льготной ипотеке 6 июля. Им выдано субсидий на сумму всего 1,5 млрд рублей. Представитель банка в заявлении РБК заявил: «Мы ответственно относимся к нашим клиентам и видим, что на текущую дату количество одобренных заявок сопоставимо с размером оставшегося лимита». Сейчас банк находится в ожидании ответа на запрос по увеличению лимита субсидий от государства.
Дом.РФ заверил, что перераспределение лимита будет возможно только при полном согласии всех участников данной программы.Как заявил представитель Дом.РФ: «Перераспределение должно быть зафиксировано соответствующими изменениями в постановлении правительства». Дом.РФ обсуждает возможные сценарии дальнейшей реализации программы, окончательное решение будет принято правительством.
Минфин заверяет, что в таком перераспределении нет необходимости. Проанализировав данную ситуацию, в министерстве пришли к выводу, что суммы выделенные каждому банку достаточны для полной реализации программы до конца срока ее действия. По сведениям ведомства банки в первую неделю июля выдали 67 тысяч кредитов суммой в 158 млрд. рублей.
Сбербанк реализовал средства по льготной ипотеке на 91,5 млрд рублей. По данным банка, «оставшихся средств хватит на четыре месяца действия программы». Но между тем идут переговоры с Дом.РФ по выделению дополнительного финансирования в связи с повышением максимального размера ипотечных субсидий.
ВТБ оформил ипотечные кредиты на 43,7 млрд рублей,, что составляет почти 24,8% доступного для него лимита. Представитель банка заверил, что данной суммы вполне достаточно для реализации программы.
Банк Дом.РФ одобрил больше половины заявок, общая сумма которых составила 47 млрд, рублей. Игорь Ларин, директор отдела ипотечного кредитования, не дал ответа на вопрос, хватит ли этих средств до конца программы, но ещё раз озвучил выделенную сумму— 35 млрд рублей.
Совкомбанк израсходовал около трети предоставленных средств. Сергей Хотимский, первый зампред правления, предполагает, что банку возможно придется сократить приём заявок из-за недостаточности полученного лимита.Росбанк, Альфа-Банк, Промсвязьбанк и Банк Абсолют подтвердили, что им достаточно выделенных средств до окончания льготного кредитования. Газпромбанк конкретного ответа на вопрос не дал , но заметил, что потрачено уже 1,7 млрд рублей из доступных 10,5 млрд. Остальные банки из топ-15 отказались комментировать ситуацию.