С юридической точки зрения сменить объект залога по ипотечному кредиту невозможно. Но это не значит, что вы не сможете переехать из одной квартиры в другую: ипотечную недвижимость можно продать.
Если вы взяли ипотеку, но через некоторое время решили переехать и поменять квартиру, вы не сможете просто переоформить кредит на новый объект недвижимости.
Юридически ипотека представляет собой два договора: договор залога (на определенный объект недвижимости) и кредитный договор в банке. При изменении договора залога (согласно ст. 339 ГК РФ) кредитный договор становится недействительным.
Тем не менее, варианты есть. Заемщики, решившие переехать или разделить недвижимость, пользуются следующей схемой:
- Продают квартиру с разрешения банка.
- Полностью погашают ипотеку.
- Подбирают новый объект недвижимости и оформляют кредит.
Схема работает и полностью соответствует закону, но пользоваться ей не очень выгодно. При аннуитетном расчете в первые годы основная сумма задолженности практически не меняется, а большую часть ежемесячного платежа составляют проценты. Таким образом, если вы взяли ипотеку на 30 лет и должны банку 3 миллиона рублей, через два года, вероятно, ваш долг составит больше 2,9 миллионов, еще через пять лет — два с половиной миллиона.
Если вы решите продать квартиру в этот момент, вы почти ничего не получите: все деньги уйдут банку. Придется потратить время и на новую ипотеку: оформление договора с продавцом, составление заявки, подготовку документов.
