Созаемщик и заемщик по ипотечному кредиту

Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщик по ипотеке — это участник кредитного договора, который берет на себя обязанность вернуть кредит вместе с основным заемщиком. В договоре банк обычно устанавливает солидарную ответственность. По статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности кредитор вправе требовать платеж как от всех должников вместе, так и от любого из них отдельно, полностью или частично.

Для банка созаемщики — не «помощники», а полноценные должники. Если один участник перестает платить, банк может требовать погашения от другого. Просрочки по ипотеке отражаются в кредитной истории каждого участника договора.

Кто может быть созаемщиком

Законом не установлен единый список требований к созаемщику. Их определяет банк и конкретная ипотечная программа. Обычно кредитор проверяет:

Созаемщиком может быть супруг, родственник, партнер в гражданском браке или другое лицо, если банк готов учесть его доход и принять его в сделку. Для семейной ипотеки, льготных программ и программ с господдержкой требования могут отличаться.

Права созаемщика на квартиру

Созаемщик получает права на квартиру только тогда, когда он указан собственником или участником долевой собственности в документах на объект. Само подписание кредитного договора не дает долю в недвижимости.

Если квартиру покупают супруги в браке, по статье 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью супругов, если брачным договором не установлен другой режим. Но это семейно-имущественное правило не отменяет кредитный договор с банком: долг и собственность нужно рассматривать отдельно.

Если созаемщик не супруг, его доля должна быть прямо оформлена: например, 1/2, 1/3 или другая пропорция. Доля не обязана быть равной размеру платежей, но лучше заранее письменно закрепить, кто сколько платит и какую долю получает.

Обязанности созаемщика

• вносить платежи по ипотеке в порядке, установленном договором;
• погашать долг, проценты, штрафы и пени, если другой заемщик не платит;
• сообщать банку сведения, которые требуются по договору;
• согласовывать с банком продажу, дарение, выдел доли и другие действия с заложенной квартирой;
• соблюдать условия страхования заложенного имущества.

По статье 31 закона об ипотеке заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения, если иное не предусмотрено договором. Страхование жизни, здоровья или титула обычно не является обязательным по закону, но банк может учитывать его в ставке и условиях кредита.

Зачем привлекают созаемщика

• Не хватает дохода. Банк учитывает доход нескольких участников и может одобрить большую сумму.
• Покупка в браке. Банк часто привлекает супруга как созаемщика или требует согласие на сделку, потому что жилье и платежи могут относиться к общему имуществу супругов.
• Покупка в долях. Несколько людей хотят сразу оформить собственность на объект.
• Требования программы. В льготных программах банк может устанавливать специальные условия к участникам сделки.

Важно: закон сам по себе не обязывает каждого супруга становиться созаемщиком. Это требование обычно исходит из правил банка и оценки рисков.

Чем созаемщик отличается от поручителя

Созаемщик подписывает кредитный договор и является должником по ипотеке. Поручитель подписывает отдельный договор поручительства и отвечает перед кредитором за исполнение обязательства заемщика. По статьям 361 и 363 ГК РФ поручитель отвечает в объеме, предусмотренном договором поручительства, и кредитор может предъявить к нему требование при нарушении обязательства заемщиком.

Как оформить ипотеку с созаемщиком

1. Согласуйте с банком, кто будет заемщиком, созаемщиком и собственником объекта.
2. Заранее определите доли в квартире и порядок оплаты ежемесячного платежа.
3. Подготовьте документы по доходу, занятости, кредитной истории и семейному положению каждого участника.
4. Проверьте, как банк будет учитывать доход самозанятого, ИП, собственника бизнеса или пенсионера.
5. Закрепите договоренности между участниками письменно: кто платит, что будет при разводе, продаже, просрочке или желании выйти из сделки.

Если созаемщики состоят в браке, стоит отдельно проверить брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если участники не супруги, особенно важно прописать доли и взаимные обязательства, потому что семейный режим совместной собственности на них не распространяется.

Можно ли вывести созаемщика из ипотеки

Просто отказаться от роли созаемщика после подписания договора нельзя. Нужны согласие банка и изменение кредитного договора, рефинансирование, перевод долга на другого человека или иной согласованный с кредитором механизм.

Решение суда о разделе имущества между супругами само по себе не меняет обязательства перед банком, если банк не согласовал изменение кредитного договора. Поэтому при разводе важно урегулировать не только долю в квартире, но и то, кто фактически будет платить ипотеку и как банк оформит изменение состава заемщиков.

Документы для ипотеки с созаемщиком

Точный список зависит от банка, программы и статуса клиента. Обычно у заемщика и созаемщика запрашивают:

• паспорт;
• СНИЛС и ИНН, если банк их требует;
• документы о доходе;
• документы о занятости или бизнесе;
• сведения о семейном положении;
• согласие на запрос кредитной истории;
• документы по приобретаемому объекту.

Самозанятый обычно подтверждает доход справками из приложения «Мой налог», ИП — налоговой отчетностью, выписками и документами о регистрации бизнеса. Банк может запросить дополнительные документы, если доход нестабилен или сделка нестандартная.

Налоговый вычет для созаемщика

Созаемщик может заявить имущественный вычет, если он является собственником жилья или доли, несет расходы и имеет доход, с которого уплачен НДФЛ. Правила установлены статьей 220 НК РФ.

Лимит по расходам на покупку жилья — 2 000 000 рублей на человека, по процентам по ипотеке — 3 000 000 рублей. Максимальный возврат при ставке 13% составляет 260 000 рублей за жилье и 390 000 рублей за проценты. Фактическая сумма зависит от расходов, доли, уплаченного НДФЛ и того, использовал ли человек вычет раньше.

Плюсы и минусы роли созаемщика

Вопросы