Созаемщик и заемщик по ипотечному кредиту

Лилия Карцева

Автор

Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщик по ипотеке — это солидарный заемщик по кредиту, который совместно с основным заемщиком несет ответственность перед кредитором по погашению долга. Допускается оформление в собственность доли ипотечного жилья на каждого из участников договора, но это необязательное требование. Если созаемщик не имеет отношения к приобретаемой недвижимости, это никак не влияет на его обязательства.

Созаемщик обязан погашать ипотечный кредит по установленному графику, если заемщик перестанет это делать. Причиной возникновения задолженности банк особо не интересуется. Для кредитной организации оба эти лица равны, а оформленный договор войдет в кредитную историю каждого из них.

Дальше рассмотрим детально, для чего нужен созаемщик и кто может быть претендентом на эту роль.

Кто может быть созаемщиком

Взять ипотеку в банке может человек, который соответствует определенным параметрам. К созаемщику предъявляются аналогичные требования. Кредитор проверяет платежеспособность, кредитную историю, репутацию, уровень дохода и долговую нагрузку.

Основные требования к созаемщику:

Список зависит от конкретной ипотечной программы и может отличаться в разных банках. Возможны ограничения по форме трудоустройства. Например, нужен только наемный работник, а ИП, собственный бизнес или самозанятость не подходят.

Чтобы стать созаемщиком, не обязательно находится в родственной связи с титульным заемщиком. Это может быть любое третье лицо. Но чаще всего привлекаются именно родственники из-за уровня финансовой ответственности.

Права созаемщика на квартиру

О правах созаемщика, как и о его ответственности, должно быть подробно написано в ипотечном договоре. Особенно важны положения, связанные с оформлением собственности на ипотечную квартиру или дом. В документе должно быть указано, что стать собственником приобретаемой недвижимости созаемщик не вправе, но он может оформить в ней долю вместе с титульным заемщиком.

Важно указать размер доли и очередность оформления, особенно если участников несколько. Банки позволяют привлечь до 2–3 созаемщиков. Долю в 50% может получить только официальный супруг или супруга, так как имущество куплено в браке.

Что относится к другим его правам:

• Реструктуризация или рефинансирование задолженности по ипотеке, если получено согласие кредитора

• Частичное либо полное досрочное погашение кредита без мораториев и комиссий

• Получение информации о платежах, остатке задолженности по кредитному договору, начисленных процентах, штрафах, пенях

• Оформление налогового вычета, если созаемщик выступает собственником недвижимости, подтвердил уплату налогов и наличие расходов по погашению ипотечного кредита

Обязанности созаемщика

Основная обязанность созаемщика — своевременно погашать задолженность, если в силу определенных причин основной заемщик этого не делает. Условия оплаты определяются договором. Возможен вариант, когда созаемщик и заемщик оплачивают ипотеку каждый месяц по выбранным долям. Либо созаемщик оплачивает только если деньги не поступили от основного участника сделки.

Кроме возврата банку основного долга к обязанностям созаемщика относится выплата начисленных процентов. Если возникла просроченная задолженность, придется оплатить штрафы и пени.

Еще необходимо регулярно продлевать страховой договор. По условиям ипотечного кредитования приобретаемое имущество должно быть застраховано от риска утраты и повреждения на весь срок пользования заемными средствами. Имущественный страховой полис пролонгируется ежегодно.

Кто такой заемщик по кредиту в банке

Заемщик — это участник кредитного договора, который взял деньги в долг с возвратом в установленный срок на оговоренных заранее условиях. В этой роли выступает физическое или юридическое лицо. Второй стороной будет кредитор, то есть банк.

В каких случаях нужен созаемщик

Потребность привлечь в ипотечную сделку созаемщика возникает если рассчитанного кредитного лимита не хватает на ту недвижимость, которую планирует приобрести основной заемщик. Если привлечь созаемщика, банк учтет совместный доход и увеличит сумму ипотеки.

Когда клиент находится в официальном браке по закону требуется, чтобы супруг или супруга участвовали в сделке в качестве созаемщика. Платежеспособность может не учитываться, если не рассматривается общий доход при расчете кредитного лимита. Это связано с тем, что любое купленное в браке жилье считается совместно нажитым имуществом. В случае развода муж или жена будет претендовать как минимум на половину.

Если на руках есть брачный договор, который определяет иной режим раздела собственности, созаемщиком можно не становиться.

В чем отличия созаемщика от поручителя

Клиенты нередко путают созаемщика с поручителем. Эти два участника кредитной сделки похожи, но все-таки отличаются.

Созаемщик для банка равен основному заемщику, поскольку у него есть такие же права и обязанности. Он подписывает кредитный договор, отвечает за своевременность внесения платежей, получает запись о кредите в кредитной истории. У созаемщика есть доступ к информации по ипотеке и он может оформить в собственность долю приобретаемого объекта недвижимости, повлиять на сумму кредита.

Поручитель — это лицо, которое гарантирует, что заемщик будет выполнять условия договора. Он не включен в кредитный договор, а участвует в отдельном договоре поручительства. Сведения о графике платежей ему не предоставляются.

Обязанность погашать ипотечный кредит за заемщика у поручителя возникает только по решению суда. Следовательно, в его кредитную историю эти данные попадают только после соответствующего решения. Получить долю в собственности поручитель не может. Его доход не учитывается при расчете условий ипотеки.

Как правильно оформить ипотеку с созаемщиком

Сначала титульный заемщик выбирает несколько предложений, сравнивает суммы ставки, сроки и другие параметры кредитования. Важно изучить требования банка к клиенту и документам — возраст, гражданство, стаж работы, форма трудоустройства, уровень дохода.

После того как выбор сделан в пользу 1–2 банков, можно провести подробные расчеты, исходя из стоимости объекта, объема собственных средств, величины дохода.

Например, Иван намерен купить квартиру за 3 500 000 рублей. На первоначальный взнос он накопил 500 000 рублей, 3 000 000 рублей нужно взять в кредит. Зарплата Ивана составляет 40 000 рублей в месяц, а банк требует минимальный ежемесячный доход 46 000 рублей. Иван приглашает в качестве созаемщика младшего брата Михаила с заработком в 20 000 рублей, чтобы банк одобрил необходимую сумму.

Важно зафиксировать договоренность между созаемщиками о том, как будут вноситься платежи и оформляться собственность. Можно указать в договоре или в соглашении о взаимных обязательствах, что каждый месяц оба участника вносят свою часть платежа, или второй страхует первого только при возникновении сложной финансовой ситуации.

Все стороны должны полностью понимать суть договора и осознавать ответственность до подписания документов. Не нужно требовать от созаемщика ответ сразу, у человека должно быть время для того чтобы подумать и разобраться в вопросе.

Что необходимо знать перед тем, как стать созаемщиком

Перед тем как стать созаемщиком по ипотечному кредиту, нужно обратить внимание на несколько нюансов:

• Отказаться от принятых на себя обязательств после заключения договора без веской причины не получится

• Права созаемщика на собственность должны быть четко указаны в договоре или в брачном контракте. В этом вопросе не должно быть недосказанности или двусмысленных формулировок

• Одновременно можно быть созаемщиком по нескольким ипотечным кредитам, если доходов хватает на покрытие обязательств

• Ипотека оформляется на длительный срок, вплоть до 30 лет. За это время могут произойти самые разные события, в том числе снижение заработка, переезд, уход из жизни основного заемщика. Но платить долг придется в любом случае

• Перед оформлением созаемщика ждет тщательная проверка, банк запросит документы, отчет о кредитной истории

• Созаемщик несет определенную ответственность, о ней нужно знать, поэтому нужно изучить кредитный договор и письменно распределить обязанности

• Если квартиру в общую собственность приобретают супруги в гражданском браке, нужно разобраться с вопросом наследования. Наследование в законодательном порядке предусмотрено только при официальном браке, поэтому нужно задуматься о завещании

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств

Отменить участие созаемщика в ипотечной сделке через время можно в судебном порядке, так как банки не приветствуют ухудшение условий договора в части возврата задолженности. При этом нельзя подать в суд просто так, требуется предоставить неопровержимые доказательства того, что дальнейшее исполнение обязательств невозможно.

Можно изменить договор по соглашению сторон, если банк готов пойти на этот шаг. Созаемщиком становится новое лицо, чтобы уровень общего дохода был достаточным для обслуживания долга. Либо кредитные обязательства разделяются на две части в соответствии с долей в недвижимости. То есть каждый будет далее оплачивать только по своему договору. Но банк может отказать, тогда придется идти в суд.

Чаще всего потребность в выводе созаемщика возникает при расторжении брака и наличии решения суда о разделе имущества. Тогда в документе четко прописывается, что созаемщик выходит из сделки и отказывается от претензий к недвижимости, а заемщик вместе с оформлением объекта в единоличную собственность принимает все финансовые обязательства на себя.

Еще одна причина — потеря трудоспособности. В этом случае нужно предъявить медицинскую справку. Если у титульного заемщика и других созаемщиков хватает платежеспособности, банк без проблем согласится на изменение условий договора.

Документы для оформления ипотеки с созаемщиком

На первом этапе банк запрашивает у заемщика и созаемщика одинаковый пакет документов для оценки их платежеспособности:

• Паспорт

• ИНН

• СНИЛС

• Подтверждение трудоустройства и стажа — копия трудовой книжки, выписка из электронной ТК, копия трудового договора или договора ГПХ

• Справка о доходах

Если клиент занимается бизнесом, нужны другие документы: свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, финансовая отчетность, банковская выписка. Самозанятый предоставляет справки из приложения «Мой налог» о постановке на учет и доходах.

На втором этапе необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость и продавца. Точный список зависит от вида объекта. Например, если покупать квартиру в новостройке у аккредитованного в этом банке застройщика, ничего собирать не нужно. Банк самостоятельно запросит все бумаги.

Плюсы и минусы роли созаемщика

Иногда на предложение стать созаемщиком трудно сразу дать ответ. Отказ может лишить человека единственной возможности приобрести собственной жилье. А согласие станет значительным бременем на долгое время. Собрали все плюсы и минусы этой роли в сравнительную таблицу.

Взвесить все за и против нужно до заключения договора и подачи документов в банк, так как принятое решение несет определенные последствия для всех участников. 

Вопросы