Нотариат на рынке недвижимости: вопросы и ответы

Вита Жизневских

Эксперт ВЗО по займам и банковским продуктам

Опубликовано: 15 января 2015

Для чего необходима нотариальная форма удостоверения сделок?

Введение нотариального удостоверения сделок по переходу прав на недвижимое имущество (купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, аренды, найма, доверительного управления) с участием физических лиц обеспечит необходимую системность правового регулирования и правоприменения в сфере гражданского оборота, связанного с недвижимостью.

Согласно части ст.8.1 ГК государственной регистрации подлежат только права, но не сами сделки (за некоторыми исключениями). Поэтому возникает вопрос о комплексном и системном регулировании, позволяющем обеспечить правовую защиту на стадии заключения сделки, согласования ее условий. В рамках процедуры нотариального удостоверения сделок нотариус проверяет наличие титула у продавца, отсутствие пороков воли у сторон, разъясняет сторонам права, обязанности и правовые последствия заключаемой сделки, через депозитный счет нотариуса проводятся расчеты сторон сделки, нотариус также самостоятельно отправляет информацию о переходе права собственности в публичный реестр и получает ее обратно для передачи сторонам сделки.

Тем самым реализуется принцип «одного окна» для граждан и нотариальный акт выступает в качестве основы формальной собственности, основанной на гарантированных a priori (т.е. в момент возникновения обязательства, а не ex post!) правах.

В чем причины реформы, каковы недостатки существующего рынка недвижимости?

Существующая экономическая модель организации вторичного рынка недвижимости непрозрачна, приучает граждан к постоянному нарушению закона, права собственности не гарантируются, данные реестра недвижимости не соответствуют часто действительности, а сам он не отвечает требованиям публичной достоверности. Почему?

1. Низкая юридическая безопасность. При простой письменной форме сделки не проверяется дееспособность и волеизъявление граждан, не разъясняются законодательство и правовые последствия совершаемых действий, т.е. работа с правообладателем практически не ведется. 2.2. Питает коррупцию и преступность. Вторичный рынок недвижимости построен на наличных денежных средствах, часто в иностранной валюте. Между тем известно, что наличные деньги – основная питательная среда для коррупции и преступности
2. Массово приучает граждан к противоправному поведению. Цены в договорах на вторичном рынке практически всегда занижены, особенно в крупных городах, не соответствуют реальным рыночным ценам, приводят к массовому уходу от налогообложения (сравните ценники в объявлениях о продаже недвижимости и цены, зафиксированные в договорах, прошедших регистрацию в Росреесте). Тем самым существующая система организации рынка недвижимости приучает граждан в повседневной жизни к обману государства и друг друга, задает массовый стандарт противоправного поведения
3. Расчеты как в средние века. Расчеты проводятся, как правило, путем передачи больших наличных сумм, через банковские ячейки, нет понятного и ясного механизма расчетов при действующей системе регистрации сделок в простой письменной форме (надо ждать 1 месяца регистрации, а что делать с деньгами в этот период ?)
4.  Уход от налогов. Посредники на рынке недвижимости не платят налоги с полученных ими гонораров с клиентов. Вывод: В существующей организации экономики рынка недвижимости нотариат не нужен, поскольку нотариат является инструментом для прозрачного и основанного на законе гражданского оборота, для обеспечения юридической безопасности. Цель же существующей модели – получение максимальной прибыли любой ценой, в том числе в ущерб юридической безопасности и фискальным интересам государства и общества

Что дает гражданам нотариальная форма?

Основной результат: создание для граждан юридически безопасной, удобной и экономичной системы перехода прав на недвижимое имущество. Каким образом и почему?

1. Реализация принципа одного окна через нотариуса, поскольку в рамках модели активного нотариата и оказания комплексной правовой помощи нотариус способен обеспечить сопровождение сделки от этапа сбора документа, формирование необходимой правовой основы для ее заключения и исполнения, проведение расчетов через публичный депозитный счет нотариуса, регистрацию возникших прав, неся при этом полную имущественную ответственность за свои ошибки
2. Снижение транзакционных издержек и в целом расходов участников гражданского оборота. Средняя стоимость услуг посредников, работающих на рынке недвижимости, составляет от 3,5 до 10 % от реальной суммы сделки, в то время как нотариальные тарифы не превышают 1 %. В этом плане нотариат при удостоверении сделок с недвижимостью будет более экономически эффективен для общества, чем посредники, работающие на этом рынке, поскольку работает по регулируемым тарифам
3. Уменьшение сроков перехода прав - ускорит гражданский оборот, поскольку нотариус сформирует сам необходимую документальную базу и делает это уже сейчас
4. Доступность правовой помощи нотариуса на территории всей страны - нотариусы не концентрируются только в крупных городах. Принцип построения нотариата – строгая привязка каждого нотариуса к определенной территории, к нотариальному округу, только в рамках которого он вправе осуществлять деятельность. В силу этого нотариальные конторы (в России примерно 7600 нотариусов) охватывают практически все населенные пункты Российской Федерации, от больших до малых городов и небольших поселков
5. Социальная составляющая нотариата - согласно НК (статьи 333.35 и 333.38) нотариусы совершают бесплатно 16 видов нотариальных действий. Например, в 2011 году нотариусами России было совершено 1.990.543 нотариальных действия бесплатно и освобождено от уплаты тарифа на общую сумму 456.696.586 руб., т.е. на сумму более 456 миллионов рублей, а в 2010 году – 1.781.881 действие на сумму 452.776.671 рублей. То есть каждые два года примерно на один миллиард рублей совершаются бесплатно для граждан нотариальные действия
6. Имущественные гарантии в случае потерь от ошибок и незаконных действий нотариуса. Имущественная ответственность нотариуса обеспечивается страхованием двух уровней (индивидуальное и коллективное). Проект ФЗ о нотариате предусматривает создание Гарантийной кассы, обеспечивающей возмещение ущерба от незаконных действий нотариуса, причинивших имущественный ущерб

 Что дает государству нотариальная форма?

Главный результат – защита публичного интереса, который заключается в обеспечении юридической безопасности, прозрачности и стабильности рынка недвижимости, полноценной реализации государством своих фискальных функций, а также – бесспорности возникающих здесь прав и обязанностей. Каким образом и почему?

1. Нотариат – это публичная служба, поскольку это относительно небольшая, хорошо управляемая и подконтрольная профессиональная корпорация, работающая в рамках установленных государством законных процедур, а сам нотариус наделяется полномочиями государством и работает от его имени  
2. Нотариат – это прозрачность гражданского оборота, это идеальное средство борьбы с теневыми и оффшорными схемами в экономике, поскольку обязательное условие нотариального удостоверения – точная идентификация сторон обязательства, в отличие от Common law, где имеет место массовое распространение трастового и бенефициарного владения, обеспечивающего непрозрачность экономики. Кроме того, нотариат обеспечивает применение в основном российского, а не иностранного права
3. Снижение спорности отношений гражданского оборота – прямая экономия расходов государства, сторон сделки и помощь судебной системе. Нотариат как инструмент экономического развития способствует снижению спорности отношений гражданского оборота. В суды общей юрисдикции в 2012 году поступило примерно 2200 жалоб в отношении 80 миллионов нотариальных действий, из них удовлетворено не более 800 жалоб. Это ничтожно малая величина конфликтов, если сравнить количество споров, которые возникают в других сферах осуществления публичных и государственных полномочий. Средняя спорность по 52 субъектам Федерации по исследованиям ФНП в сфере наследственного права (обязательной компетенции нотариата) составила всего 0,477 %. Низкая спорность обеспечивает инвестиционную привлекательность страны, поскольку стабильность договоров, приобретенных прав, полноценная правовая защита есть ее важнейшие составляющие
4. Нотариат способствует наведению порядка в публичных реестрах юридических лиц и недвижимости. По данным Федеральной налоговой службы после введения нотариуса в корпоративные отношения и передачи им документов по сделкам с долями ООО количество подделок упало на ¾, что очень существенно. Активная роль нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью поможет повысить бесспорность реестра прав на недвижимое имущество
5. Нотариат может выполнять полномочия налогового агента для государства. Во многих правопорядках (например, Франция) нотариусы взимают в пользу государства все необходимые налоги, связанные с переходом прав на недвижимое и иное имущество. Все это обеспечивает в более быстром порядке пополнение доходной части государственного бюджета

Выгоды нотариальной формы для других участников гражданского и в целом правового оборота в нашей стране 

1. Нотариальное удостоверение обеспечивает достоверность реестра для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. При нотариальном удостоверении через нотариуса происходит внесение записи о новом собственнике недвижимого имущества в публичный реестр прав на недвижимое имущество, который обладает свойством публичной достоверности. Свойство публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание такого реестра, приобретают права на недвижимость даже тогда, когда регистрация произведена неверно. Свойство публичной достоверности служит интересам третьих лиц, то есть гражданского оборота в целом
2. Нотариальное удостоверение выгодно для Министерства финансов России и ФНС, поскольку обеспечивает прозрачность транзакций на рынке недвижимости, выводит из тени доходы посредников, работающих на этом рынке, показывает реальные цены рынка недвижимости, в конечном счете способствует пополнению доходной части бюджета  
3. Нотариальное удостоверение выгодно для банковской системы, поскольку проведение расчетов по сделкам через публичные депозитные счета позволит увеличить объем денежных средств, находящихся в банках.

Организационные вопросы 

1. Система российского нотариата готова к новым полномочиям. В рамках Федеральной нотариальной палаты была подготовлена для обеспечения введения в действие нового ГК РФ и нового ФЗ о нотариате программа переходного периода, утвержденная общим собранием ФНП в апреле 2012 г. В ней предусмотрен целый ряд мер, от образовательных, до увеличения численности нотариусов, для реализации положений нового ГК. Нотариат имеет резерв около 5000 помощников – готовых нотариусов, кроме того, значительное число граждан имеет лицензии на право нотариальной деятельности. Поэтому при увеличении объемов работы система нотариата имеет большой подготовленный кадровый резерв
2. Подготовлен рабочей группой при Министерстве юстиции России проект нового Федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности», который развивает и усовершенствует модель нотариальной деятельности как активного нотариата, оказывающего комплексную правовую помощь

Международно-правовые аспекты нотариального удостоверения

1. Нотариат – выбор развитых экономик. В систему Международного союза (Латинского) нотариата входит 83 государства на 4 континентах, 2/3 населения планеты, производящих 60% мирового валового продукта. 15 из 19 государств G20, 21 из 27 государств ЕС в системе Латинского нотариата, это выбор самых быстрорастущих экономик мира – Китая и Бразилии и самых эффективных – Германии, Франции, Японии
2. Нотариат – быстрая и удобная форма защиты в международном гражданском обороте. Нотариальная форма позволит более эффективно защищать права российских граждан и предпринимателей в международном гражданском обороте, поскольку по целому ряду международных договоров (Киевская конвенция, Договоры с Польшей, Италией) нотариальные акты имеют силу судебного решения и подлежат трансграничному признанию и исполнению. В условиях переговоров Россия – ЕС по заключению договора о взаимном признании и исполнении судебных решений по гражданским делам следует иметь в виду, что в рамках Европейского союза по Регламенту 44/2001 нотариальные акты имеют такое же трансграничное действие как и судебные акты. Поэтому невысокая компетенция российских нотариусов снижает уровень защиты российских лиц в международном гражданском обороте, в отличие от граждан и юридических лиц из ЕС, которые всегда могут воспользоваться более быстрой и эффективной нотариальной формой правовой защиты