Требования к льготной ипотеке ужесточат для борьбы с серыми схемами застройщиков
Условия выдачи ипотеки с господдержкой ужесточились. В Минфине уточнили: если ипотечная сделка не соответствует обновленным требованиям, банк не сможет предоставить клиенту льготный кредит.
Как застройщики обманывают граждан
Схема следующая: застройщик обходит требование о размещении суммы, полученной по ДДУ, на эскроу-счете — специальном банковском счете, на котором хранятся деньги собственников жилья в период строительства дома. Механизм эскроу применяется с 2019 года и защищает граждан от потери средств при оплате жилья на ранних этапах строительства.
Деньги замораживаются на эскроу-счете. Застройщик получает их только после передачи готового жилья дольщику. В то же время под такие «спящие» ресурсы, находящиеся на депонировании (организованном хранении на эскроу-счете), можно получить ипотеку в рамках проектного финансирования.
Застройщики на фоне нехватки средств придумали, как использовать средства дольщиков, размещенные на эскроу-счетах, до окончания строительства.
Пример: застройщик продает квартиру, рыночная стоимость которой составляет 10 млн рублей, связанному с ним юрлицу за два миллиона. На эскроу размещается только два миллиона рублей. Фирма, купившая квартиру за бесценок, перепродает недвижимость покупателю по рыночной стоимости. Разницу в размере восьми миллионов рублей застройщик получает напрямую. На счете как было, так и осталось всего два миллиона рублей.
Эту схему используют, когда застройщику требуются свободные средства для покрытия текущих затрат.
Подобные схемы влекут за собой существенные риски для потребителей. Если в нашем случае девелопер не завершит стройку, покупателю вернут лишь два миллиона из 10. На 100% обезопасить себя от риска неисполнения обязательств со стороны застройщика невозможно, ведь застрахована лишь сумма, находящаяся на эскроу-счете.
Доля незавершенного строительства в России составляет от 10 до 30% от объема возводимых объектов. Особенно уязвимы крупные и дорогостоящие проекты, а также объекты от застройщиков с ограниченным бюджетом.
Ответ Центробанка
Глава ЦБ РФ в конце июля 2024 года заявила о планах регулятора бороться с серыми схемами, появившимися после отмены льготной ипотечной программы под 8%. Остались другие виды госпрограмм — семейная, дальневосточная, арктическая и сельская.
Банк России договорился с Минфином, чтобы ведомство не предоставляло субсидию на ипотечные сделки, связанные с переуступкой прав по ДДУ. Теперь льготное финансирование будет предоставляться, только если на эскроу-счете размещена полная стоимость квартиры или дома.
При покупке недвижимости по ДДУ нужно обращать внимание на количество счетов. Если используется эскроу и сторонний счет, потенциальному покупателю стоит насторожиться.
По данным Минстроя, при покупке объекта по договору уступки участник может проверить сумму, подлежащую размещению на эскроу-счете. Но основными контролерами должны быть банки, так как именно они заинтересованы в получении субсидии за выдачу кредитов с господдержкой.
Источник: Известия