Открытие и продвижение управляющей компании на рынке
В 2020 году новый Жилищный кодекс РФ дал разрешение на организацию частных управляющих компаний. Множество таких организаций проявляет большую активность, чтобы получить в управление многоквартирные дома. Это перспективный бизнес в России, потому что управляющая компания не требует миллионных вложений на начальном этапе, а спрос на услуги ЖКХ постоянен. Такой стабильностью могут похвастать далеко не все виды предпринимательской деятельности.
Деятельность управляющей компании
Есть несколько способов ведения деятельности:
- Управление (бизнес на посредничестве между жильцами и сторонними поставщиками услуг)
- Проведение всех видов работ по содержанию объекта и решение коммунальных вопросов
- Работа по договору подряда, заключённому с жильцами дома или председателем товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Предприятие может оказывать любые услуги, кроме снабжения теплом, водой, газом и электричеством.
Регистрация УК
Процедура регистрации управляющей компании занимает около двух месяцев. Оформление бумаг лучше доверить опытным юристам. В первую очередь нужно зарегистрировать юридическое лицо. Для одного или двух учредителей наиболее подходящая форма — общество с ограниченной ответственностью (ООО), но возможны и другие варианты (АО, ПАО). Документы, необходимые для открытия управляющей компании, подаются в налоговую инспекцию по месту регистрации. Полный пакет будет содержать:
- Заявление о регистрации юридического лица
- Квитанцию об оплате регистрационного денежного сбора (госпошлины)
- Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов (устав, решение об учреждении организации и т. д.)
Для ООО обязательно наличие расчётного счёта в банке и уставного капитала не менее 10 000 рублей. Закон не запрещает преобразовать (перерегистрировать) уже действующую организацию в управляющую компанию (должна быть чистая налоговая и правовая история).
Лицензирование
С недавних пор всем УК, работающим в секторе жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), вменяется в обязанность получить лицензию на ведение деятельности по управлению многоквартирными домами. Сведения о статусе полученного разрешительного документа заносится в государственную информационную систему (ГИС) и становится доступными для всех заинтересованных лиц.
Процедура лицензирования начинается с подачи заявления на получение лицензии в местный орган государственного жилищного надзора. Директор УК обязан сдать квалификационный экзамен и получить аттестат. Копия этого аттестата вместе с другими документами прилагается к заявлению. Бумаги проверяются специальной комиссией, которая даёт разрешение или отказывает в выдаче лицензии. Расходы на лицензирование составят около 30 000 рублей. В случае невыполнения требований жилищного надзора можно потерять лицензию.
Начало работы
После успешного завершения формальных процедур можно приступать к основной деятельности. Что нужно сделать в первую очередь:
- Заключить договоры на обслуживание дома(ов)
- Заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг, аварийными службами и организацией, занимающейся вывозом отходов
- Принять документы у предыдущей УК, если такая существовала
Расходы на государственную регистрацию предпринимательской деятельности и получение лицензии составят около 50 000 рублей (чем больше посредников, тем дороже). Офис управляющей компании желательно открыть в помещении обслуживаемого дома, чтобы не пришлось тратить деньги на аренду. Для обустройства офисного помещения понадобится мебель, оргтехника, средства связи. На всё это уйдёт ещё около 50 000-60 000 рублей.
Ремонт помещения потребует немалых затрат: несколько тысяч на косметические работы и десятки тысяч на дорогие отделочные работы. Спецодежда, оборудование и инструменты обойдутся в сумму не менее 100 000 рублей. Что касается персонала, то в штате должны быть постоянные сотрудники: электрики, сантехники, диспетчеры, дворники, бухгалтер, главный инженер.
Способы продвижения УК
Для серьёзной УК необходимо создать сайт по продаже своих услуг, приёму заявок, заказов, жалоб и т. п. Он поможет в решении организационных задач, позволит своевременно информировать жильцов о текущем состоянии дел и актуальных проблемах. Сайт позволит размещать рекламу разнообразных услуг на жилищную тематику и получать за неё деньги.
Участие в конкурсе
Органы местной власти проводят открытые конкурсы по выбору управляющих организаций для новых домов. Чтобы принять участие в мероприятии, нужно подать заявку (требования описаны в Постановлении РФ № 75 от 6.02.2006). Такие конкурсы проводятся периодически, потому что истекают сроки ранее заключённых договоров с УК и некоторые организации признаются нелегитимными.
Заключение договоров с ТСЖ
Чтобы не зависеть от органов местного самоуправления, можно заключать договоры напрямую с местными ТСЖ на оказание услуг. Нужно предварительно выявить потребности жильцов и только потом предлагать свою помощь.
Более сложный вариант — организовать общее собрание жильцов одного или нескольких многоквартирных домов и убедить их принять решение о разрыве договора на оказание услуг с действующей УК. Это допустимо только в том случае, если организация не выполняет свои обязанности, производит работу некачественно. Потребуется собрать доказательства и обратиться в суд. После расторжения прежнего договора можно заключить договор непосредственно с жильцами или с образованным ТСЖ.
Рентабельность
Рентабельность УК зависит от выбранной стратегии. Большое количество домов в управлении позволяет снижать себестоимость услуг и увеличивать чистую прибыль. Доверие клиентов нужно заработать. Следует вкладывать средства в энергоэффективность жилья и менять старые коммуникации на новые — это будет способствовать экономии расходов на тепловую энергию на 40% и избавит от необходимости оплачивать аварийные и ремонтные работы на длительный срок. Выгодно сдавать в аренду нежилые помещения под магазины (офисы, салоны), а фасады зданий под рекламу. Каждая дополнительная услуга приносит прибыль и поэтому должна удовлетворять настоящую потребность жильцов.
Довольные жители охотнее будут участвовать в собраниях и соглашаться на дополнительные расходы. Уборка подъездов как бизнес может стать источником стабильного дохода. Реальная рентабельность управляющей компании составляет примерно 110%, и размер прибыли напрямую зависит от объёма произведённых услуг. Маленькие УК нецелесообразны, поэтому политика активного захвата рынка ЖКХ будет верной.
Заключение
Управляющая компания в сфере ЖКХ — это коммерческая организация, которая призвана поддерживать жилищный фонд в надлежащем состоянии. Этот бизнес нуждается в настоящих предпринимателях, которые готовы предоставлять качественные услуги по разумной цене.