THE TRENDS 2.0 — второй международный форум о новейших технологиях
Реклама. ООО «ТОПФРЕНД», ИНН:7701397460, ERID:2SDnjcSusG4
Подробнее

Итоги вебинара на тему «Инвестиции в недвижимость» с участием Юлии Муратовой

Юлия Муратова — дипломированный финансовый консультант, инвестор и предприниматель. Опыт работы в недвижимости — более 14 лет. В бэкграунде Юлии Муратовой — работа в федеральной компании «Этажи» и сотни проведенных сделок по всем видам недвижимости.

Юрий Муранов
Юрий Муранов
Главный редактор

На вебинаре были рассмотрены виды все виды инвестиций в недвижимость, вопросы льгот и субсидий, варианты расчета доходности, а также особенности фондового рынка.

Инвестиции в недвижимость

В общих чертах российский сектор недвижимости в данный момент характеризуется:

  • Резким спадом рынка вторичного жилья в 2 раза — это вызвано повышением ставки Центробанка до 18% годовых
  • Активностью рынка новостроек, которая объясняется мерами государственной поддержки
  • Оживлением рынка загородной недвижимости, что связано с началом дачного сезона
Существует несколько разновидностей недвижимости — коммерческая, вторичный рынок, новостройки, загородная, фондовый рынок. У каждого вида есть свои особенности, которые нужно учитывать, планируя инвестиции.

Инвестиции всегда связаны с риском, поэтому перед началом инвестирования необходимо:

  • Обрести финансовую стабильность
  • Обеспечить кэш-подушку
  • Выделить для инвестиций только ту сумму, которую не критично потерять

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это помещения под бизнес, торговые и офисные помещения, салоны красоты, цеха, производства и земельные участки под бизнес или организацию. Можно приобрести коммерческую недвижимость на вторичном рынке или в новостройке (1–2 этажи жилых домов).

Варианты инвестирования
  • Купить помещение на этапе строительства, а потом перепродать
  • Купить на старте, а потом сдавать в аренду
  • Купить с арендатором
  • Купить и оборудовать рабочие места для сдачи
Срок возврата инвестиций

Самый быстрый срок возврата инвестиций составляет 5–7 лет. Как правило, если недвижимость берут на старте, а потом сдают в помесячную или долгосрочную аренду, она окупается примерно за 10 лет. Важный фактор окупаемости — месторасположение коммерческой недвижимости. Если это мегаполис или город, в котором бизнес активно развивается, коммерческая недвижимость будет более востребована.

Доходность от сдачи коммерческой недвижимости составляет до 12% годовых.

Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

К минусам инвестирования в коммерческую недвижимость относятся высокий порог входа, высокие проценты по ипотеке, высокие коммунальные платежи.

Сейчас офлайн-бизнес испытывает серьезные сложности. Соответственно, на рынке коммерческой недвижимости также наблюдаются проблемы.

Основные рекомендации

Рекомендуется приобретать коммерческую недвижимость за наличные средства, так как ипотека на этот вид недвижимости на вторичном рынке всегда выше. Сейчас ставка составляет 20–22%.

При инвестировании в коммерческую недвижимость важно учитывать наличие конкурентов, ее расположение, назначение.

Также рекомендуется избегать инвестиций в коммерческую площадь на цокольном этаже, потому что высок риск введения запрета на использование таких помещений. В этом случае покупка окажется неликвидной.

Важно учитывать, что разные виды коммерческих помещений подходят под определенные виды деятельности (торговое, офисное, общепит и т. д.). Существуют определенные требования, поэтому нужно обязательно ознакомиться с разрешительными документами.

Загородная недвижимость

Загородная недвижимость — загородные дома, дачи, участки под застройку загородного жилья или дач.

Варианты инвестирования
  • Купить участок, а потом его перепродать (доходность до 300%)
  • Построить загородный дом на продажу
  • Выкупить большой участок: размежевать, провести коммуникации и продать
  • Сдавать в посуточную аренду дачи, дома
  • Стать инвестором строительной компании (до 50% годовых)
Срок возврата инвестиций

При грамотном выборе объекта инвестиции в загородную недвижимость могут вернуться достаточно быстро — в срок до года.

Минусы инвестирования в загородную недвижимость

Инвестируя в загородную недвижимость, необходимо хорошо разбираться в строительных материалах, учитывая время их закупки, трендах, популярных планировках и прочих нюансах. При условии привлечения эксперта к выбору объекта, минусы практически отсутствуют.

Основные рекомендации

Выбирая объект загородной недвижимости, нужно принимать во внимание локацию, удаленность от города, назначение земли, наличие коммуникаций (электричество, газ, дороги), близость леса и водоемов.

Также рекомендуется изучить градплан и выяснить, есть ли на участке ограничения. Загородную недвижимость для инвестиций лучше выбирать в сопровождении эксперта.

Вторичный рынок

Вторичный рынок — квартиры и дома, у которых уже был владелец.

Варианты инвестирования
  • Сдавать квартиру в долгосрочную аренду (доходность 6–7%)
  • Сдавать квартиру в посуточную аренду (до 12 %)
  • Купить квартиру в плохом состоянии, сделать ремонт и продать дороже
  • Купить квартиру и сдавать по комнатам
Срок возврата инвестиций

Срок возврата инвестиций в рынок вторичного жилья может достигать 18 лет.

Минусы инвестирования в объекты вторичного рынка

К минусам инвестирования в объекты вторичного рынка относятся длительная окупаемость (более 9 лет), затраты на ремонт и обустройство квартиры, нестабильность загруженности (смена арендаторов).

Основные рекомендации

Выбирая объект на рынке вторичного жилья, важно учитывать расположение, инфраструктуру, наличие транспортной развязки.

Популярностью пользуется вторичное жилье в мегаполисах, а также в приморских и туристических городах, где наблюдается большой поток людей. В региональных городах, где целевой аудиторией являются командированные сотрудники компаний и организаций, этот поток недостаточно стабилен.

Заниматься этим видом инвестиций рекомендуется при условии владения информацией об особенностях вторичного рынка или под руководством эксперта.

Новостройки

Новостройки — вид инвестиций, который отличается высокой доходностью при минимуме действий и вложений. Ядро продаж составляют однокомнатные квартиры и студии.

Варианты инвестирования
  • Покупка на старте с последующей продажей (до 250% со льготной ипотекой) — один из самых популярных видов сделок
  • Покупка новостройки на старте с последующей сдачей
Срок возврата инвестиций

Возврат инвестиций в этот вид недвижимости происходит за 1–2 года.

Минусы инвестирования в новостройки

Инвестируя в новостройки, можно столкнуться с недобросовестными застройщиками и остаться обманутым. Однако использование счетов эскроу полностью исключает эту вероятность.

Также возможен упадок спроса на рынке, и если этот период все-таки наступает, его рекомендуется переждать.

Основные рекомендации

Рекомендуется инвестировать в жилые новостройки с ипотекой, так как в этом случае вкладывается минимум собственных средств. Жилье продается с ипотекой.

При выборе объекта нужно учитывать локацию, этаж, планировку, вид из окна, тренды.

Льготы и субсидии

При покупке жилой недвижимости можно использовать следующие льготы и субсидии:

  • Семейная ипотека — ставка до 6%, сумма кредита до 12 000 000 рублей, срок до 31. 12. 2023 года
  • Ипотека с государственной поддержкой — ставка 12%, сумма кредита 6 000 000 — 12 000 000 рублей, срок до 01. 07. 2022 года
  • Дальневосточная ипотека — ставка до 2%, сумма кредита до 6 000 000 рублей, срок до конца 2024 года
  • Возможность использовать материнский капитал
  • Субсидированные ставки (совместная программа банка и застройщика)

Фондовый рынок недвижимости

Фондовый рынок предоставляет многочисленные возможности для инвестирования, в том числе небольшой суммы средств. Доходность плавающая.

  • Корпоративные облигации — 12–15% годовых, вход от 1 000 рублей. Рекомендуется вкладывать средства в корпоративные облигации на срок до 5–6 лет
  • Акции застройщиков или агентств — например, LSRG, PIKK
  • Фонды недвижимости — портфель из акций 20-30 компаний одновременно. Например, FXRE

Общие рекомендации

Инвестируя в фондовый рынок, нужно понимать, что это долгосрочный проект, связанный с риском. Рекомендуется соблюдать правило диверсификации — не вкладывать все средства в один вид инвестиций.

Формула расчета доходности

Доходность: = прибыль, сумма вложений * 365, кол-во дней владения активом * 100%

В сумму вложений входят все расходы — первоначальный взнос, услуги риелтора, взносы по ипотеке, страхование жизни.

Как выбрать вид инвестирования

Выбирая вид инвестирования, учитывают следующие факторы:

  • Размер стартового капитала
  • Отношение к риску
  • Срок возврата вложений
  • Цель инвестиций
  • Знание особенностей рынка недвижимости или наличие эксперта
  • Город, в котором находится приобретаемая недвижимость
  • Наличие финансовой подушки
  • Время, которое инвестор готов потратить на инвестиционную деятельность
Информация была полезна?
12 оценок, среднее: 4.5 из 5
Оставить комментарий
Отмена
Мы используем файлы Cookie