Траншевая ипотека - что это такое и все об условиях в 2024 году
В 2024 году выгодно купить квартиру в новостройке можно с помощью новой программы — траншевой ипотеки. Рассказываем как взять, какие банки и застройщики предлагают, в чем подвох и преимущества новой ипотеки.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это новый вид жилищного кредита для покупки недвижимости в новостройках. Особенность данного вида ипотеки заключается в том, что деньги застройщику банк переводит частями — траншами. Их может быть два или более. В основном проводят два платежа: после заключения договора долевого участия (ДДУ) и после сдачи дома или за 1-4 месяца до этого. Чаще всего транши — это разные кредиты, которые отличаются размером, а иногда и процентной ставкой.
Купить недвижимость по такой схеме можно только у застройщиков, которые разработали программу совместно со Сбербанком. Оформить ипотеку как траншевую можно на условиях банка или с господдержкой: семейную, для IT-специалистов, сельскую и другие. На вторичку программа не распространяется.
В чем выгода
Первый транш может составлять всего 100 рублей или 15-30% от общей суммы кредита. До сдачи дома проценты начисляются только на сумму первого транша, а не на весь кредит. За счет этого покупатель платит меньше процентов.
Небольшая первая часть кредита позволяет заемщику сократить расходы на период строительства дома. К тому же, пока дом строится, у клиента есть время накопить на второй платеж или ремонт.
Еще одно преимущество траншевой ипотеки, которое помогает сэкономить — это возможность зафиксировать цену при заключении ДДУ. Несмотря на то, что квартира оплачена не полностью, цена на нее уже не растет. А выплачивать кредит вам предстоит только после постройки дома — через 1-3 года. Простыми словами, это бронь квартиры на текущих условиях и страховка от переплаты.
Юридический аспект
При получении начального взноса и первого транша застройщик закрепляет за покупателем право требования согласно договору долевого участия. Свидетельство о собственности можно получить после ввода дома в эксплуатацию и перечисления второго транша.
До полного погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка. Переуступить права по договору долевого участия (ДДУ) в пользу другого человека, то есть продать квартиру под обременением, возможно только с разрешения банка.
Риски
Потенциальных покупателей интересует, какие подводные камни есть у такого предложения как для физических лиц, так и для инвесторов. Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина считает траншевую ипотеку рискованным проектом для всех участников.
Риски застройщиков
Застройщики находятся в наиболее уязвимом положении, получая ипотечные платежи траншами. В этом случае эскроу-счета строительной компании наполняются медленнее. Это может привести к повышенной процентной ставке при финансировании банками проектов застройщика.
Риски покупателей
- Резкий рост цен на недвижимость. Низкий первый взнос по траншевой ипотеке может привлечь инвесторов, которые хотят вложить в недвижимость для получения прибыли от последующей продажи. Это может привести к инфляционному росту цен на жилье. В итоге заемщикам будет сложнее выплачивать ипотеку. А разница в ценах на первичном и вторичном рынках увеличится еще больше
- Переоценка покупателем своих сил. На первом этапе платежи по траншевой ипотеке минимальные. Это может создать ложное ощущение, что так будет всегда. Выплачивать полную стоимость ипотеки заемщик начинает после перечисления второго транша. И тогда может оказаться, что такая нагрузка неприемлема для семьи. Поэтому важно взвесить все за и против
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Плюсы
- Невысокий платеж до сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно для заемщиков, которые вынуждены одновременно снимать жилье и платить ипотеку, или для желающих расширить жилплощадь без дополнительных переплат
- Фиксация стоимости квартиры и ставки по ипотеке. В договоре долевого участия прописывается стоимость приобретаемой недвижимости. Цена не меняется до окончательного расчета
- Гарантия постройки дома в срок. Застройщик заинтересован сдать дом в заявленный срок, чтобы получить второй транш. При обычной ипотеке строительство может затянуться. Теряет при этом только покупатель, который платит и за ипотеку, и за съемное жилье
- Возможность сочетать проект со льготными ипотечными программами, возможна субсидия
Минусы
- Ставка по программе банка может быть выше, чем по обычной ипотеке. Иногда даже выше ключевой
- Ограниченное число банков и застройщиков, работающих по программе траншевой ипотеке. К примеру, в программе на данный момент не участвует крупный застройщик «ПИК»
- Небольшое количество объектов, участвующих в проекте — только новостройки
- Цена жилья может быть выше, чем при обычной ипотеке, так как застройщику придется строить дом из своих или заемных средств
- Повышенный первоначальный взнос — не менее 15-20%. При классической ипотеке — чаще всего 10%
- Инфляционный рост стоимости жилья, что значит повышенный спрос на такое жилье с целью выгодных инвестиций и дальнейшей перепродажи недвижимости. Это может уменьшить доступность ипотеки для обычных покупателей
Предложения застройщиков
Траншевая ипотека — это продукт Сбербанка и застройщиков. Каждый девелопер самостоятельно устанавливает и меняет условия кредитования в зависимости от города и объекта. ВЗО сравнил основные параметры траншевых ипотек у разных девелоперов.
| Застройщик | Транши | Ставки | Срок | Первоначальный взнос |
| ГК «А101» | 30% — сразу после заключения договора 70% — за 4 и более месяцев до сдачи дома | 9% годовых при страховании жизни и здоровья заемщика | 1-30 лет | От 15% от стоимости квартиры |
| КВС | Два варианта:
|
от 4% годовых | 1-30 лет | 20% от стоимости квартиры |
| Страна Девелопмент | Два варианта:
|
от 10,29% годовых | 1-30 лет | 30% от стоимости жилья |
| Аквилон | Первый транш — 100 рублей | 5,99% годовых | 1-30 лет | От 15% от стоимости жилья |
| ГК Основа | Первый транш — 1–5% от общего размера ипотека | Индивидуально | 1-30 лет | От 15-20% от стоимости жилья |
| GloraX | 30% от суммы кредита | 7,7% годовых | 1-30 лет | От 15% от стоимости жилья |
| Петербургская недвижимость | 30% — до сдачи дома 70% — после сдачи дома | 4,7% годовых первые три года, далее 7,7% годовых | 1-30 лет | От 15% от стоимости жилья |
Рассчитаем ипотечные платежи при покупке однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Югтаун» в Санкт-Петербурге от застройщика «КВС». Стоимость жилья — 6,4 миллиона рублей. Первоначальный взнос составит 1,8 миллиона рублей. При кредитовании на 25 лет на сумму 4,6 миллиона рублей, первый транш будет 1 миллион рублей. До сдачи дома график платежей будет составлять по 12 тысяч рублей в месяц. Второй транш — 3,6 миллиона рублей с ежемесячным платежом 55 тысяч рублей.
Или другой пример. Квартира в ЖК «Заневский» в Санкт-Петербурге от застройщика GloraX стоит 8 389 998 рублей со скидкой 10%. Первый взнос — 1 258 998 рублей, а первый транш по ипотеке — 2 139 тысяч рублей. До сдачи дома заемщик будет ежемесячно платить по 13 803 рублей. После второго транша платеж по ипотеке вырастет до 46 276 рублей. Расчет сделан по ипотечной программе «Господдержка» со ставкой 7,7% годовых.
Мнения экспертов
Как траншевая ипотека изменит рынок недвижимости в России
Способны ли существующие нормативные акты обезопасить людей от мошенничества в этой сфере?
Часто задаваемые вопросы
Можно ли гасить досрочно траншевую ипотеку?
Да. Узнать полные условия вы можете в договоре с банком.
Есть ли другие программы покупки недвижимости?
Заемщики могут оформить ипотеку по другим льготным программам: семейная ипотека, IT-ипотека, военная ипотека, Дальневосточная, с господдержкой. Также можно взять жилищный кредит на условиях банка.