Как выбрать коммерческую недвижимость

Вита Жизневских

Эксперт ВсеЗаймыОнлайн по займам и банковским продуктам

Как правильно выбрать коммерческое помещение

Сперва стоит определиться с тем, будете ли вы покупать или арендовать недвижимость. Первый вариант многим людям кажется выгоднее, так как недвижимость переходит в собственность предпринимателя и в долгосрочной перспективе вложения в нее будут гораздо меньше. Однако в некоторых случаях вариант аренды все же более оптимален.

Если вы не уверены на 100%, что бизнес будет успешен и станет стабильно прибыльным (актуально, например, для экспериментальных стартапов), лучше арендовать помещение на определенный срок. Это позволит проанализировать эффективность предприятия и, в случае чего, не потерять слишком крупную сумму денег, если идея не реализуется в должной мере.

Аренда – хороший вариант для предпринимателей, которые пока что не могут приобрести дорогостоящую недвижимость с максимально выгодным расположением, но планируют сделать это в ближайшем будущем. Аренда позволит начать деятельность, накопить оставшиеся средства и сразу приобрести подходящее помещение, чтобы не тратить деньги на более доступные, но менее эффективные варианты.

На что обратить внимание при выборе недвижимости

Определившись с оптимальным типом владения (покупка или аренда), можно приступать непосредственно к поиску оптимального варианта. При анализе доступных предложений следует учитывать сразу несколько факторов, на каждом из которых мы остановимся отдельно.

Расположение

Важнейший фактор, который влияет не только на объем дополнительных расходов, но и на потенциальную доходность бизнеса. Выбирать местоположение следует исходя и направления работы компании. Если вы открываете магазин, салон каких-либо услуг, ресторан, кафе или любое другое развлекательное заведение, ключевым фактором успеха будет поток клиентов. Как правило, он максимален в центральных районах города, на его главных улицах.

В таком случае следует обратить внимание на цокольные и первые этажи различных зданий, офисные и торговые центры, а также другие похожие строения. Следует учитывать и популярность места, так как, например, некоторые торговые центры посещает большее количество людей из-за определенных особенностей (больше магазинов, выше уровень обслуживания, удобная транспортная доступность). Проанализировать это можно, просто прогулявшись по месту и понаблюдав за потоком людей.

Если вас интересуют производственные или складские помещения, можно рассмотреть варианты в удаленных районах, так как зачастую они имеют оптимальную стоимость, при этом расположение в таком случае почти не влияет на рентабельность. Главное условие – расположение вблизи удобной транспортной развязки. Желательно, чтобы туда можно было быстро добраться на личном авто или общественном транспорте.

Инфраструктура

Обязательно следует проанализировать инфраструктуру заинтересовавшего вас района. Чем более она развита, тем больше будет потенциальный поток клиентов. Желательно, чтобы к вашему офису/магазину/салону можно было без труда добраться на автомобиле или общественном транспорте. Желательно наличие удобной парковки для автомобилей. При аренде офиса в многоэтажном здании стоит обращать внимание на то, есть ли в нем лифт.

Арендодатель

Желательно сотрудничать непосредственно с собственником, так как это позволит исключить дополнительные расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Кроме того, вы можете самостоятельно договариваться с собственником, чтобы еще больше снизить стоимость аренды либо получить дополнительные преимущества.

Однако и у сотрудничества с АН есть свои преимущества. Они предлагают своим клиентам недвижимость с проверенными арендодателями, за счет чего риск возникновения каких-либо затруднений в дальнейшем значительно снижается.

Соседние офисы и здания

Стоит проанализировать общее количество коммерческих зданий в районе, если оно слишком большое, то могут возникнуть трудности из-за высокого уровня конкуренции. В таком случае есть резон выбрать более тихий район.

Для многих видов бизнеса преимуществом будет наличие неподалеку крупных офисных и муниципальных зданий. Например, благодаря такому соседству заведения быстрого питания могут получить множество постоянных клиентов. Другим вариантом может стать открытие кафе или столовой возле крупного производства. Поток клиентов будет ограничен, зато он будет постоянным.

Сумма

Стоимость покупки или аренды может зависеть от огромного количества факторов, поэтому чтобы определить, не завышена ли она, можно привлечь стороннего специалиста (условия стоит заранее определить с арендодателем). Обязательно следует привлечь незаинтересованное лицо, чтобы оценивание было максимально объективным.

Документы

Если вы сотрудничаете с агентством недвижимости, то оно берет на себя обязательства по проверки всех документов, оформлению договора аренды/купли-продажи и т.д. Однако если вы занимаетесь всем самостоятельно, необходимо запросить у собственника следующие документы:

• Выписка из ЕГРИП. В ней отображаются сведения о текущем собственнике, наличие обременений, характеристики объекта, основания для владения недвижимостью и другие
• Документы, выступающие основанием для покупки объекта текущим собственником (договор купли-продажи, протокол торгов и другие)
• Договоры и платежная документация по энергоресурсам и прочим услугам, связанным с недвижимостью, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, технические документы о состоянии инженерных сетей
• Кадастровая документация, по которой можно узнать, какие объекты недвижимости поставлены на учет, а какие - нет

Перед регистрацией сделки следует грамотно составить и подробно ознакомиться с условиями договора аренды или купли-продажи. Следует прописать порядок действий в случае возникновения различных непредвиденных ситуаций, алгоритм внесения и подтверждения оплаты и т.д.

На что обратить внутри помещения

Инженерное оснащение

Для многих видов бизнеса крайне важно наличие современных инженерных коммуникаций (электричество, вода, отопление и других). Следует внимательно изучить имеющиеся коммуникации, проанализировать их удобство для персонала и клиентов, а также удостовериться в высоком качестве (можно запросить у собственника документацию со сведениями о последних инженерных работах).

Уровень комфорта

Зачастую комфорт субъективен, однако все же следует внимательно осмотреть помещения на предмет огрех в ремонте или прочих проблем. Следует изучить качество напольного покрытия и потолка, удостовериться, что они не нуждаются в скором ремонте и с ними не возникнет проблем при наступлении дождей и холодов.

Если в процессе осмотра вы обнаружите какие-либо проблемные места, можно поторговаться с владельцем и снизить стоимость покупки/аренды недвижимости, либо же попросить его провести ремонтные работы за свой счет.

Также важно проверить, насколько помещение будет удобным для потенциальных клиентов – хватит ли его для планируемого количества посетителей, можно ли разместить в нем все необходимое оборудование.

Заключение

Правильно подобранное помещение может значительно упростить запуск бизнеса, однако чтобы не прогадать, следует тщательно проанализировать имеющиеся варианты, следуя описанным выше рекомендациям.