Frank Media: эксперты прогнозируют ужесточение требований к ипотечным заемщикам

По данным аналитического центра Irn.ru, с октября 2023 года темпы роста цен на вторичную недвижимость в Москве замедлились. Если еще в октябре — ноябре 2023 года рост цен составлял 0,8%, в декабре — 0,5%, то уже в начале 2024 года приблизился к нулю. Поведение продавцов является нехарактерным.

Как изменятся цены на квартиры

Спрос на недвижимость сократился на фоне высоких ставок на ипотеку. Эксперт компании «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» прогнозирует стагнацию цен на недвижимость до весны. Но уже с 1 марта 2024 года стоимость жилья начнет снижаться.

Аналитик компании «Росбанк Дом» не ожидает изменения цен на первичную недвижимость на фоне сокращения выдач в рамках льготных ипотечных программ. По мнению эксперта, продажи на вторичном рынке в краткосрочной перспективе сдерживают высокие ставки на ипотеку.

Главный аналитик Совкомбанка тоже прогнозирует рост цен на квартиры в новостройках. При этом не исключает небольшого снижения цен на «вторичку» на 2%.

По данным президента Сбера, свыше 70% ипотечных программ являются льготными и субсидируемыми со стороны государства. Господдержку уже начали сокращать. На фоне роста ставки ЦБ РФ ипотека становится все менее доступной для населения.

Что происходит с первоначальным взносом по ипотеке

Правительство РФ приняло решение о повышении взноса по льготной ипотеке под 8% годовых с 20% до 30% от стоимости недвижимости в декабре 2023 года. Условие распространяется на покупку квартир в новостройках, земельных участков под ИЖС и строительство частного дома.

Банки планируют скорректировать размер первого взноса в течение 2024 года. По данным аналитика компании «Росбанк Дом», к концу года первый взнос увеличится по всем программам ипотечного кредитования.

Главный аналитик Совкомбанка придерживается противоположного мнения. Эксперт считает, что размер взноса зависит не только от надбавок, введенных регулятором, но и от решения по субсидируемым программам.

Сегодня банки обязаны прибегать к собственным резервам при выдаче ипотеки с минимальным первым взносом. Интерес участников банковского сектора к этому сегменту кредитования снижается из-за повышенных рисков. В то же время аналитик подчеркивает, что банки вправе менять величину взноса по ипотеке в зависимости от применяемых методов оценки рисков заемщиков и маржинальности оказываемых услуг.

Представители ВТБ Банка утверждают, что регуляторные меры по охлаждению ипотечного сегмента уже реализованы. Поэтому в ВТБ не ждут изменения уровня первого взноса в краткосрочной перспективе.

Как снижение цен повлияет на ипотечные выдачи

Главные условия выдачи ипотеки в 2024 году — наличие у заемщика от 20% от стоимости недвижимости и приемлемая долговая нагрузка (ПДН). Главный аналитик Совкомбанка подчеркивает, что на одобряемость повлияло ужесточение выдачи ипотечных кредитов клиентам с высоким ПДН и минимальным первым взносом. На уровень одобрений в будущем могут также повлиять количественные ограничения по ипотечному кредитованию.

Представители ВТБ Банка заявили, что динамика цен на рынке недвижимости не влияет на уровень одобрения по ипотечным программам. Банки учитывают только доходы заемщика, ПДН, кредитный рейтинг и другие параметры в рамках внутренних скоринговых моделей.

Стоит ли ожидать усиления контроля над ипотечными заемщиками

В третьем квартале 2023 года доля выданных кредитов клиентам с ПДН более 80% достигла 47% в суммарном объеме выдачи. Это исторический максимум. При этом более 50% одобрений пришлось на кредиты со взносом до 20%. Рекордный рост рынка на более чем 30% объяснили притоком более рискованных клиентов в сегмент ипотечного кредитования.

На фоне роста макропруденциальных надбавок банки вероятнее всего ужесточат критерии проверки ПДН заемщиков. Возможный результат — повышение требований к уровню доходов. Рост процентных ставок и цен на недвижимость является дополнительным стимулом для усиления проверок кредитоспособности клиентов.

Источник: Frank Media