Стоит ли сейчас вкладывать в коммерческую недвижимость

В период экономической турбулентности граждане ищут способ сохранить сбережения от инфляции. Доходность от вкладов, инвестиций в ценные бумаги или валюту зависит от ключевой ставки и санкционной политики и поэтому нестабильна. В тяжелые времена люди вспоминают про коммерческую недвижимость. В этой статье разбираемся, стоит ли сейчас вкладывать деньги в этот сектор рынка и как выбрать объект для инвестирования.

Марина Панасенко

следила за поведением рынка недвижимости

Обновлено: 26 декабря 2022

Статистика по коммерческой недвижимости

Чтобы оценить разумность вложений, нужно посмотреть на поведение рынка в разрезе последних лет и в текущий момент. Проанализируем статистику складов, офисных и торговых помещений. Данные сегменты наиболее популярны среди инвесторов, так как считаются самыми выгодными.

2020 год

В 2020 году инвестиции в рынок коммерческой недвижимости сократились на 30% по сравнению с 2019. По причине ограничений, связанных с COVID-19, в большинстве сегментов коммерческой недвижимости у собственников упали доходы: часть арендаторов ушла, другие просили снижения арендной платы.

Собственники были вынуждены предоставить скидки и «каникулы» тем арендаторам, которые несли убытки из-за пандемии. Только складская недвижимость по-прежнему продолжала пользоваться высоким спросом — всего 2% незанятых площадей.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости по сегментам на 2020 год

Сегмент	Недозагрузка	Динамика запрашиваемой арендной платы к началу года
Торговля	11,6%	-20%
Общепит	20%	-16,7%
Офис	10%	-4%
Склад	2%	+4%
Апартаменты	-	-3%
Коворкинг	10%	+12%

Склады. Этот сегмент коммерческой недвижимости оказался самым устойчивым. Из-за угрозы заражения коронавирусом покупатели меньше посещали ТЦ и магазины. Необходимые товары они стали покупать онлайн, что привело к повышению спроса на складские площади. Свободных площадей почти не осталось — всего 2%. Это самая низкая заполненность среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Высокий спрос привел к росту арендной ставки на 4% в этом секторе.

Торговые помещения. После начала пандемии вакантность в торговой недвижимости увеличилась на 5%. Объем свободных площадей достиг максимума за последние 5 лет. При этом расходы на содержание выросли, так как приходилось соблюдать требования, установленные властями в связи с COVID-19. Арендаторы просили снизить ставку на 20%.

Пандемия изменила поведенческие стратегии людей. Сначала покупатели приобретали необходимые товары в крупных магазинах, но позже граждане предпочли дискаунтеры и магазины у дома. Также в торговом секторе наметились две тенденции:

Переход покупателей из офлайн в интернет-магазины
Расширение ассортимента онлайн-товаров

Это значит, что потребители довольны покупками онлайн и намерены продолжить пользоваться услугами интернет-ритейлеров, снижая количество покупок в офлайн-магазинах.

Офисы. Сложнее всего обстоит ситуация с офисами. Заполняемость снизилась в основном в самом дорогом сегменте «А» — на 6%. Количество свободных мест в классе «В» почти не изменилось: арендная ставка здесь ниже, и часть арендаторов в целях экономии переехала из офисов высшего сегмента в офисы класса «В» или в коворкинги. Востребованность последних резко выросла — до 10%, а их арендная ставка поднялась на 12%.

2021 год

В 2021 году рынок коммерческой недвижимости оживает после ограничений, введенных из-за пандемии. Наиболее востребованы у инвесторов складские и офисные помещения, торговые объекты на пешеходных улицах.

За девять месяцев в 2021 общий размер инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 229 миллиардов рублей. Это на 32% больше, чем за тот же период прошлого года. После отмены летних ограничений, связанных с COVID-19, рынок начал оживать, экономика восстанавливалась. Также такой прирост инвестиций в коммерческую недвижимость обусловлен крупными сделками в сегменте участков под девелопмент. Размер этих вложений составил 65% от общего объема транзакций.

Девелопмент — сфера бизнеса, связанная со строительством новой недвижимости, реконструкцией и перестройкой старых объектов.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России, млрд рублей

Склады. Продолжал развиваться тренд на онлайн-шопинг. Это привело к повышению спроса на складскую недвижимость до 50%. Ставка аренды повышалась — инвесторы в этом сегменте получали высокий доход. Стоимость аренды складов в Москве с конца 2020 года по декабрь 2021 выросла на 26%.

Склады — по-прежнему прекрасный инструмент для вложения капитала на длительный срок. Этот тип коммерческой недвижимости устойчив к экономическим рискам и востребован не только у инвесторов. Складскими помещениями также интересуются клиенты, логистические и интернет-компании, ритейлеры.

Торговые помещения. В 2021 году в Москве открыто 14 торговых центров. Предложение оказалось более чем на 37% выше, чем в 2020. Арендные ставки в московских торговых центрах, по данным Knight Frank, остались на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. Самая дорогая аренда в зоне фуд-кортов и на территории «островной» торговли. Здесь годовая ставка может достигать 120 тысяч рублей за 1 кв. м. Самые низкие ставки действуют для помещений площадью более 2 тыс. кв. м для якорных арендаторов.

Якорный арендатор — узнаваемый бренд, который может мотивировать покупателя прийти за покупками в незнакомый ТЦ.

Офисы. Компании возвращаются в офлайн-формат — спрос на офисы растет. В 2021 году арендаторы заняли больше площадей, чем было введено либо освободилось за год. Процент свободных площадей снижается. Прежде всего в объектах высокого класса. В сравнении с концом 2020 площадь незанятых офисов в сегменте А уменьшилась на 2,2% — до 10,4%. Гибкие офисные пространства также популярны среди корпоративных клиентов — спрос на них в Москве вырос почти в два раза относительно прошлого года.

С сентября 2020 по сентябрь 2021 спрос на коммерческую недвижимость в России увеличился на 15%. По данным Авито.Недвижимости, за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы возрос на 25%, на офисные помещения — на 26%, на складские помещения — на 17%, на торговые площади — на 12%.

При этом арендная ставка и цена при продаже всех видов коммерческой недвижимости повысились еще в 2020 году. В части купли-продажи больше всего подорожали торговые площади — на 10%. Аренда сильнее всего выросла в сегменте обычных и гибких офисов — на 12%.

2022 год

В начале 2022 года произошел спад на рынке коммерческой недвижимости в результате февральских событий. С марта по май в коммерческой недвижимости в целом ощущалось затишье. Многие инвесторы пытались сделать прогноз и понять перспективы развития рынка. Собственники — резиденты РФ подняли цены на помещения из-за валютного курса. К июню цены начали снижаться по причине падающего спроса.

В августе спрос начинает расти, но не сильно. Продолжается тенденция на снижение арендной и продажной стоимости квадратных метров за исключением производственно-складских помещений.

Склады. Западные компании освобождают складские помещения, но их быстро занимают отечественные и иностранные организации, которые стали активно развивать импортозамещение. В этом сегменте цена аренды растет.

Средняя цена предложения на рынке аренды складских помещений, рублей/кв м

Торговые помещения. В помещениях торговли виден период стагнации. В ТЦ сократился поток покупателей и снизилось количество арендаторов. Собственники уменьшают арендные ставки, но это не помогает — у многих арендаторов в торговле и общепите в июле были рекордно низкие выручки за последние несколько лет.

Офисы. В материалах экспертов рынка мы отследили такие тренды офисного сектора коммерческой недвижимости в 2022 году:

Уход арендаторов, в том числе иностранных компаний
Увеличение свободных площадей на 2–3%. Причем тенденция охватила даже самый востребованный сегмент офисов — класс «С». Но больше остальных пострадал сегмент «А», откуда ушли международные компании
Снижение арендных ставок за счет предоставления индивидуальных скидок на аренду офисов

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, отметила, что снизилась заполняемость не только офисных помещений, но и коворкингов, которая не падала даже во время пандемии. В Москве показатели уменьшились с 75 до 74%, в Петербурге — с 75 до 72%. По мнению Ольги, это тревожный тренд. Однако размер арендной ставки в октябре 2022 года пока оставался на прежнем уровне.

По словам руководителя отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилла Бабиченко, на офисном рынке Москвы средний уровень свободных помещений может увеличиться с текущих 8,3% до 12% к концу года.

Средняя ставка по аренде офиса класса «А» в Москве на ноябрь 2022 года была на уровне 27,3 тысячи рублей за 1 кв. м в год, класса «В» — 18,4 тысячи рублей за 1 кв. м в год. Эти показатели на 1-2% ниже значений прошлого года в тот же период.

Как повлияла частичная мобилизация на рынок недвижимости, пока неизвестно. Мы поймем это через полгода. Скорее всего, показатели рынка еще немного ухудшатся.

Прогноз на 2023 год

Эксперты говорят о том, что сейчас трудно прогнозировать на год вперед.

По словам Ольги Шарыгиной, в 2018 году, когда ситуация на рынке коммерческой недвижимости была благоприятной, эксперты смело строили планы на пять лет вперед. В пандемию — на год вперед. Сейчас можно делать прогноз только на месяц.

Если в ближайшие 6 месяцев геополитическая обстановка не изменится, то восстановление начнется весной 2023 года. И только через год, к весне 2024-го, рынок достигнет уровня 2019 года.

Константин Лебедев, партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP), предполагает, что коммерческая недвижимость упадет в цене еще больше. И это случится уже в конце 2022 года или в первых двух кварталах 2023.

Специалисты из петербургской компании «Школа недвижимости» считают, что цены на рынке коммерческой недвижимости продолжат снижаться до нового года, после чего установятся на уровне 85-90% от текущих. Сделки будут заключаться со скидкой 15-20% от текущих цен.

Во что инвестировать

Рассмотрим три основных направления коммерческой недвижимости в качестве объектов для инвестирования: офисы, торговые и складские помещения. Эти сегменты восприимчивы к экономическим и политическим изменениям, поэтому перед вложением средств стоит оценить перспективность покупки.

Офисы

Офисы не пользуются спросом на текущем рынке. Многие компании сокращают площади — арендуют помещение поменьше. Свободные площади сдают или продают. За 2020-2022 годы спрос на офисную недвижимость снизился вследствие нескольких событий:

Ограничения по причине COVID-19
Перевод сотрудников на удаленную работу
Уход западных компаний из России

Многие организации оставили часть штата на удаленной работе, чтобы не платить за аренду офиса и таким образом снизить расходы. Эксперты прогнозируют дальнейшее падение рынка офисной недвижимости. Ожидаемая вакантность в следующем году — 12,5%.

Итоги. Продавцы не стремятся снижать цену, а арендные ставки падают. Но все-таки возможно договориться о хорошей скидке. В этом случае инвестиции будут оправданы в долгосрочной перспективе, так как быстро вернуть вложения не получится.

Если хотите получать доход от покупки помещения сразу, выбирайте площадь в коворкингах или «гибких» офисных пространствах. Они сейчас популярны среди компаний.

Торговые помещения

По доходности торговые помещения всегда занимали лидирующие позиции. Но большая выгода влечет за собой высокие риски. Например, при смене арендатора скорее всего потребуется ремонт и переделка помещения под потребности нового клиента.

За последние три года спрос на торговую недвижимость сильно снизился. Покупатели начали искать объекты с быстрой окупаемостью до 8-9 лет и предлагать продавцам более низкие цены. Кто соглашался – уходили в сделку. Но большая часть рынка не хочет продавать помещения по сниженным ценам.

По словам руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, в сравнении с прошлыми годами посещаемость торговых центров Москвы и Санкт-Петербурга снизилась. Это связано с сокращением доходов россиян и уходом международных брендов, которые раньше привлекали покупателей в ТЦ.

На рынке уличной торговли кризис не так заметен. Здесь открываются недорогие заведения общепита и алкомаркеты.

Итоги: Покупка торгового помещения также оправдана в долгосрочной перспективе и требует готовности дополнительных вложений в ремонт и переделку помещения под конкретного арендатора.

Склады и производство

Спрос на складскую и производственную недвижимость увеличился. Компании желают купить площади для своего производства в России или сменить арендуемый офис на собственный производственный комплекс. Это связано с уходом с рынка иностранных производителей и активным развитием импортозамещения.

Сейчас спрос подогревает продуктовый ритейл: он формирует более трети общего объема запросов. Причем большую долю спроса образуют дискаунтеры.

Ставки аренды для городских складов с марта по сентябрь 2022 года выросли на 6,6%.

Итоги: Складские и производственные помещения покупать сейчас выгоднее всего. Вложения будут окупаться сразу.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость сегодня

По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», инвестиции в недвижимость надежнее, чем крупные цифры на счете. При выборе объекта недвижимости Сергей советует сохранять спокойствие и проводить тщательные расчеты.

Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg, также рекомендует вложить часть свободных средств в физические активы, не подверженные внезапным блокировкам или обесцениванию. Он полагает, что инвесторы ждут падения цен на качественную недвижимость.

Сергей не разделяет эти ожидания и советует тем, кто ищет интересные активы, поторопиться с принятием решения. Через некоторое время рынок придет к балансу, а в долгосрочной перспективе стоимость квадратного метра будет расти.

Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris, считает, что для частных инвесторов лучший выбор сейчас — объекты уличной торговли с арендаторами из продуктового или бытового ритейла, а также аптеки. Арендная плата в виде процента от оборота защитит от инфляции.

Юридическим лицам, желающим вложить свободные средства, он рекомендует обратить внимание на склады и распределительные центры продуктовых ритейлеров и фармацевтов. Некоторые активы можно купить в виде части закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Поэтому они доступны даже частным инвесторам.

Как отмечает Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, в среднем по России доходность инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем в жилую. Но знаний, времени и денег она тоже требует больше.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются надежным способом сохранения денежных средств. Но сумма вложений и инвестиционные риски выше — возможны дополнительные затраты и падение доходности в связи со сменой арендатора. Если вы хотите купить коммерческий объект и получать с него доход, эксперты рекомендуют детально проанализировать его денежный поток.

Денежный поток позволяет отследить движение денег: сколько поступило, сколько потрачено, и какая сумма осталась.

Не стоит путать это понятие с прибылью. Денежный поток показывает движение реальных денег, а прибыль показывает разницу между доходами и расходами. Порой она бывает только на бумаге.

Плюсы

Недвижимость — защита от инфляции. Даже если доход от аренды временно ниже, чем доходность по вкладам, в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости будет неизменно расти, защищая инвестора от обесценивания вложений
Психологическое спокойствие и душевный комфорт. Вложения в недвижимость не поддаются влиянию санкций, как ценные бумаги или валюта
Доход от коммерческой недвижимости выше, чем от жилой. Средняя рентабельность коммерческого помещения 8-11% годовых, у однокомнатной квартиры — 4,6-6,1% в год
Невысокая стоимость покупки. Например, офис можно купить по более низкой цене, договорившись с продавцом, так как спрос в этом сегменте сейчас упал. Это обеспечит большую доходность

Минусы

Временное падение доходности в зависимости от типа коммерческой недвижимости
Большая сумма вложений, больше потребуется времени, сил и знаний, чем при покупке жилой недвижимости

Если вы хотите вложить деньги на долгий срок и защитить накопления от инфляции, то временная нестабильность на рынке вам не помеха. Цены на недвижимость будут расти. Но если ваша цель — быстрое получение прибыли, ищите варианты, которые именно сейчас приносят хорошую прибыль. Например, складские или производственные помещения, а также объекты под уличную торговлю.

Какой объект выбрать

От выбора помещения зависит будущий спрос на него, доход от аренды и перепродажи, ликвидность. От выбора времени покупки зависит цена и срок до получения дохода. Поэтому торопиться не нужно. Вот что рекомендуют эксперты:

Сверяйтесь с целью и стратегией

Если инвестируете на долгий срок, можно выбрать локацию, где еще нет транспортных развязок и инфраструктуры. Так вы выиграете в цене.

Сравнивайте несколько объектов

Не берите первый попавшийся вариант. Чем больше объектов вы сравните, тем лучше будете понимать преимущества каждого. А значит, сможете выбрать объект с большей доходностью.

Учитывайте дополнительные вложения

Если в новом офисе нужно установить охранную и пожарную сигнализации или переделать помещение под нового арендатора, выясните заранее, сколько это стоит.

Покупайте объект в подходящее время

Недвижимость — цикличный рынок. Период активного спроса — не лучший момент для покупки, так как в это время цены растут. Гораздо лучше инвестировать, когда предложение отстает от спроса.

Консультируйтесь со специалистом

Не работайте в одиночку. Советуйтесь с риелтором или юристом, а также другими специалистами в сфере недвижимости. Доверяйте риелтору, но проверяйте его слова. Специалист тоже может ошибаться.

Также не верьте на слово источникам массовой информации.

Экспертное мнение

Евгений Бурденюк

Отелит Development

Какие объекты коммерческой недвижимости наиболее востребованы и в связи с чем?

Наиболее интересны магазины, которые специализируются на ритейле и продуктовом ритейле формата районных торговых центров и магазинов у дома. Это небольшие магазины — супермаркеты, пекарни, пивные магазины и аптеки.

Какие коммерческие помещения выбрать для инвестиций и почему?

Предпочтительными становятся все вышеперечисленные объекты рядом со спальными районами. Они интересны по многим причинам, в том числе за счет максимальной выгоды на квадратный метр, так как цена строительства сейчас очень высока особенно в центре городов. Но важно понимать, что промах в выборе места даже в радиусе 100 метров уже несет в себе кардинальные изменения по арендной ставке, поэтому надо быть очень осторожным с пониманием локации и правильным размещением того или иного объекта.

На какие показатели обращать внимание при выборе объекта?

В первую очередь стоит обращать внимание на количество органического трафика – насколько удобно людям ходить и посещать тот или иной магазин. Автомобильный поток в данном случае менее важен, главное – это насколько удобно людям подходить к помещению. Другой важный показатель – это зона покрытия, то есть какое количество людей может посещать магазин. Ну и не менее важно обратить внимание на наличие конкурентов в конкретном районе – сколько уже представлено того или иного вида торговли.

Читать

Скрыть

Итоги

В таблице представлена краткая статистика рынка коммерческой недвижимости за 2020-2022 годы по трем секторам: офисы, торговые помещения, склады и производство:

Тип недвижимости/год	2020	2021	2022	Прогноз на 2023
Склады, производство	Рост ставок и спроса	Повышение спроса до 50% и арендных ставок	Арендная ставка и цена продажи растут	Эксперты считают, что цены упадут еще на 10-15% в начале 2023 года, а сделки будут заключаться со скидкой 15-20%. В целом специалисты не могут дать прогнозов более, чем на месяц, так как ситуация неопределенная, и все зависит от геополитической ситуации
Торговые площади	Падение спроса и арендных ставок	Арендные ставки и спрос остались на прежнем уровне относительно прошлого года. Повысилась цена при продаже помещений	В начале года спрос упал, а цены выросли из-за повышения валютного курса. Во второй половине года арендные ставки стали снижаться вслед за спросом.
Офисы	Резкое снижение спроса и уход арендаторов в офисах высокого класса («А»)	Спрос растет, арендная ставка поднялась на 12%	Спрос падает, площади освобождаются, но арендная ставка пока не уменьшается

Офисы

Продавцы не стремятся снижать цену, а арендные ставки падают. Но все-таки возможно договориться о хорошей скидке. В этом случае инвестиции будут оправданы в долгосрочной перспективе, так как быстро вернуть вложения не получится.

Торговые помещения

Покупка торгового помещения также оправдана в долгосрочной перспективе и требует готовности к дополнительным вложениям в ремонт и переделку помещения под конкретного арендатора.

Склады, производственные помещения

Арендная ставка растет вместе со спросом. Коммерческую недвижимость в этом секторе покупать сейчас выгоднее всего. Вложения будут окупаться сразу.

Эксперты говорят, что сейчас удобный момент для входа в рынок. Можно договориться с продавцом о хорошей скидке на офисные и торговые помещения. Возможно, сразу получать доход не получится, так как спрос на эти помещения пока снижается, однако в долгосрочной перспективе цены будут расти. При покупке склада или производственного помещения придется потратить более крупную сумму, так как эти площади сейчас пользуются спросом, но и доход получать можно будет сразу.

При выборе помещения ориентируйтесь на свои цели и финансовые возможности. Сравните несколько объектов. Помните, что могут потребоваться дополнительные вложения, например, на ремонт помещения. Пользуйтесь услугами специалистов — риелтора или юриста, которые проконсультируют и помогут сделать выбор.