ЦБ РФ ужесточит критерии одобрения ипотеки

С первого мая вводятся повышающие коэффициенты риска по ипотеке под залог недвижимости. Новые правила распространяются на ипотечные кредиты, по которым отношение стоимости ипотеки к стоимости имущества составляет от 85 до 90%. В расчете учитывается долговая нагрузка клиента.

Увеличение надбавок повысит стандарты кредитования в РФ и сократит количество убыточных кредитов. Мера может привести к незначительному уменьшению количества оформленных целевых кредитов, считают в ЦБ. Но в результате рост цен на рынке жилья будет сбалансирован, а банки накопят деньги на покрытие возможных финансовых потерь по ипотечному кредитованию.

Предпосылки

Решение регулятора связано с ухудшением стандартов кредитования. Доля одобренных ипотечных кредитов для заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% в четвертом квартале 2022 года составила 44%. Это на восемь процентных пунктов больше, чем в третьем квартале прошлого года. 

Под долговой нагрузкой понимаются ежемесячные платежи по кредитам и займам физического лица, поделенные на его среднемесячный доход.

Кроме того, растет доля кредитов на покупку недвижимости с небольшим первым взносом до 20% от стоимости объекта: с 48 до 53% за тот же период. На первичном рынке таких программ — 69% от общего количества предложений.

К удорожанию новостроек, увеличению ценового разрыва между первичкой и вторичкой также привели совместные программы застройщиков и банков.

Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции сообщила, что девелоперы часто предлагают клиентам приобрести квартиру по нулевой или околонулевой ставке. В декабре 2022 года средний процент по таким программам составил всего 3,5% годовых, в то время как по льготной госпрограмме был на уровне 7%. 

По мнению председателя ЦБ РФ, цены на такую недвижимость завышены в среднем на 20-30%. Застройщики делятся с банками-партнерами частью прибыли.

Мнения экспертов

Ужесточение требований к выдаче ипотеки — оправданное решение, считает замдиректора Банковского института развития Юлия Макаренко.

Финансист считает, что банки плохо справляются с задачей самостоятельной оценки, поэтому требуется усилить контроль. С ужесточением требований доля дефолтных заемщиков должна сократиться. Обслуживание клиентов станет более предсказуемым.

Меры Центробанка связаны с перегревом на рынке жилой недвижимости из-за введения ограничений на ипотеку от застройщиков с первого января текущего года, считает директор департамента корпоративных финансов ИВА Партнерс Артем Тузов.

Тенденция к снижению выдачи ипотеки наметилась уже в 2022 году. Повышаются риски, связанные с ипотечным пузырем. Аналитик из Финама Наталия Пырьева считает, что нововведение регулятора более чем оправдано.

Регулирование направлено на снижение рисков всех участников рынка, полагает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. По мнению эксперта, Минстрою необходимо дать ответ на вопрос: что регулятор делает и собирается делать для повышения предложения, развития добросовестной конкуренции и повышения качества строящихся объектов.

Увеличивается доля займов с минимальным первым взносом. Заемщики платят 60-80% от зарплаты на погашение ежемесячных платежей. Застройщики проводят активные маркетинговые кампании. Часть игроков компенсируют ставку за счет завышения стоимости недвижимости, отмечает Кирилл Сиволапов.

Ассоциация российских банков уже предлагала ввести минимальный порог ставок по ипотеке. Такая мера поможет снизить риски по ипотечным кредитам, резюмировал эксперт.

Источник: Банковское обозрение, Банк России, Известия