В Госдуме хотят запретить акции банков и застройщиков на ипотечную недвижимость

Получение ипотеки по маркетинговым акциям может привести в долгосрочной перспективе к массовым банкротствам россиян. На эту проблему обратил внимание вице-спикер Госдумы Борис Чернышов.

В ЦБ РФ отметили, что регулятор отслеживает все ипотечные продукты. Избавиться от непрозрачных и рискованных схем поможет новый Стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который вступит в силу в 2025 году.

Предложение с выгодными процентами

Вице-спикер Госдумы обратился к главе ЦБ РФ с просьбой ввести запрет на предоставление ипотеки под проценты ниже ключевой ставки. В августе 2024 года она составляет 18%.

На рынке недвижимости в России появилось множество вариантов выдачи ипотеки под заниженные проценты. Банки предлагают клиентам кредиты на покупку жилья под экстремально низкие 8–10% с последующим увеличением ставки через пять лет. При изменении рыночной ситуации банки могут скорректировать условия кредитования. Но не все клиенты знают об этом уточнении в кредитном договоре.

Такая практика может привести к появлению в России тысяч обанкротившихся граждан. В качестве примера Борис Чернышов привел схему с выдачей ипотеки в долларах и в евро, что привело к массовым банкротствам на фоне скачка валютных курсов.

Одна из схем позволяет заемщику отказаться от права на сохранение постоянной ставки в течение всего срока кредитования. В таком случае все риски ложатся на плечи клиента банка. Выдача ипотеки с плавающими ставками может привести к увеличению количества дефолтов, потере заемщиками залоговой недвижимости и другого имущества.

Некоторые банки с застройщиками выдают ипотеку под 8%, хотя ключевая ставка составляет 18%. Банкам такое кредитование невыгодно, но они рассчитывают на корректировку ключевой ставки. На этот случай есть отдельный пункт в кредитном договоре.

Банки могут пересматривать ставки по ипотеке, оформленной на 15, 20, 30 лет. К сожалению, финансовые риски понимают не все заемщики.

Ипотечный контроль

В ЦБ РФ отметили, что обращение депутата рассмотрят в общем порядке и напомнили о внедрении обновленного Стандарта защиты прав ипотечных заемщиков с 2025 года. Регулятор отслеживает ипотечные продукты и схемы, которые предполагают снижение переплаты по кредитам в первые один–пять лет.

Залоговые кредиты со сниженными ставками — высокорисковые для заемщиков. Банки могут завышать цену на квадратные метры, чтобы компенсировать недополученные доходы. Если клиент не сможет обслуживать кредит или захочет погасить его досрочно, у него может не получиться покрыть остаток долга средствами от продажи квартиры или дома.

Когда «льготный» период по ипотеке закончится, ежемесячные платежи резко возрастут. Не все заемщики к этому подготовлены.

По словам представителей ЦБ РФ, регулятор не против снижения ставки на начальных этапах кредитования при условии, что заемщику предоставят реальную скидку или отсрочку платежа без завышения стоимости ипотечного жилья.

Зампред правления Абсолют Банка предупредил: если субсидирование ставки по ипотеке запретить на законодательном уровне, это отрицательно скажется на всех участниках рынка. В том числе на застройщиках.

Госдума ограничила применение плавающей ставки при выдаче ипотеки еще в июне 2024 года. Исключение — квартиры стоимостью от 15 до 75 млн рублей при сроке кредитования в течение 20 лет. Такие параметры крайне редки: в Москве их доля составила лишь 4,6% от всех ипотечных кредитов, оформленных в 2023 году.

За год ключевая ставка ЦБ РФ увеличилась с 7,5 до 18%. Ситуацию нужно взять под контроль. Кризис неплатежей может негативно сказаться на финансовой системе России. Субсидирование ипотеки застройщиками при средней ставке 19,5% нецелесообразно. Проще предоставить клиентам рассрочку или скидку.

По мнению гендиректора Intermark Городская Недвижимость, большинство покупателей не являются экспертами в ипотечной сфере. Заманчивые проценты не всегда позволяют объективно оценить ценообразование. Заемщик может вложиться в переоцененный актив и заключить невыгодную сделку.

Если Центробанк поддержит инициативу, рынку придется научиться обходиться без дешевой ипотеки. Но в будущем ситуация стабилизируется. Главное, о чем нужно подумать законотворцам, так это о том, как избежать больших социальных проблем от установки новых правил игры.

Источник: Известия