Грозит ли российскому рынку недвижимости серьезный кризис

В начале 2023 года в сфере недвижимости заговорили об ипотечном пузыре. Некоторые признаки крупного кризиса, схожего с американским коллапсом 2008 года, стали активно появляться на отечественном рынке. Почему ЦБ активно борется с ипотекой от застройщика с нулевыми ставками?

Лилия Карцева

Автор

Опубликовано: 24 января 2023

Несмотря на постоянный рост стоимости квадратного метра, граждане продолжают оформлять ипотеки, что вызывает опасения у специалистов. Прослеживаются негативные тенденции, которые могут привести к общему кризису в сфере недвижимости. Доля ипотек, выданных на покупку квартир в новостройках, достигла рекордной отметки в 82%. Кроме того, Центробанк проявляет активность в борьбе с низкими процентными ставками по предложениям от застройщиков.

Представители агентств недвижимости и девелоперов заявляют, что опасаться серьезного кризиса не стоит. Доля просроченных кредитов незначительна, а жилье покупается преимущественно для проживания. Основным признаком пузыря являются спекуляции, о которых речь пока не идет.

Центробанк обращает внимание заемщиков, что ипотечный кредит с околонулевой ставкой, несмотря на всю свою привлекательность, вводит клиентов в заблуждение и является высокорискованным для всех участников сделки. Особую популярность такие предложения приобрели в декабре 2022 года из-за риска закрытия льготной ипотеки на новостройки.

Одним из признаков кризиса называют образование просрочки по платежам. Сегодня в России около 25 000 покупателей квартир имеют просроченную задолженность. Из общего числа оформивших ипотеку это составляет 0,5%. Для сравнения в течение кризисного 2008 года такая доля просроченных ипотек в США увеличилось с 1,11% до 2,4%. Бить тревогу стоит, если показатель превысит 2%.

Реальные доходы населения в 2022 году снизились, поэтому можно ожидать неплатежей по ипотеке в будущем. Это объясняется тем, что рост цен на недвижимость абсолютно не сопоставим с ростом заработка и платежеспособности россиян. Если ситуация станет серьезнее и одновременно проблема коснется многих людей, они будут вынуждены продавать долговые квартиры по низкой цене. Это незамедлительно скажется на рынке в целом.

Рост расценок на жилье пока сохраняется. За 2022 год в среднем стоимость квадратного метра новостройки в Московской области увеличилась на 11,1% и составила 166 000 рублей, а в Москве — на 2% до 311 700 рублей. Ипотека в большинстве случаев выдается с первоначальным взносом от 10%. Это обеспечивает защиту банка от ценовых колебаний. Чтобы жилье реально обесценилось, его стоимость должна не просто уменьшится, а резко сократится на 10-20%. Вероятность таких событий крайне мала.

Квартиры на вторичном рынке стоят дешевле новостроек. Например, в Москве, по данным на конец 2022 года, это 427 900 рублей к 265 000 рублей. Такая разница обусловлена популярными ипотечными программами для первичного рынка и более низкими процентными ставками по ипотеке на новостройки. Сегодня принято продавать не стоимость квадратного метра, а величину ежемесячного платежа. Основная угроза в этой сфере исходит от переполненности вторичного рынка жильем, то есть заморозки большого количества финансов в этом сегменте.

Основные опасения касаются инвесторов, так как именно спекуляции при покупке и продаже жилья приводят к кризису. Многие покупают жилье именно для перепродажи, но из-за экономических колебаний не получают выгоды. Господдержка должна быть направлена на приобретение квартиры для проживания, а не инвестиций. Если количество подобных спекулянтов будет увеличиваться, число неликвидных объектов на рынке значительно возрастет.

Источники: Forbes