Как найти и снять офис
Найти офис для бизнеса — дело непростое. Нужно учесть много факторов, чтобы потом не пришлось жалеть о сделанном выборе. Мы подготовили для вас инструкцию по подбору офиса, где собрали все важные моменты.
Самостоятельный поиск или через посредника
Искать офис самостоятельно или обратиться к посреднику зависит от ваших финансов и времени, которым вы располагаете.
Самостоятельный поиск
Если решили искать без участия посредников, можно поручить подбор вариантов сотруднику. Если вы пока работаете один, обратитесь к порталам, где размещают объявления об аренде коммерческих помещений. Это «Циан», «Авито», «Из рук в руки» и другие сайты. Будьте готовы смотреть тысячи объявлений и звонить по сотням номеров. В таком режиме офис вы найдете примерно за месяц.
Иногда можно найти помещении не на сайте, а просто прогуливаясь по городу в рабочий день. Пройдитесь по району, в котором хотели бы снять офис. Заходите в понравившиеся здания и интересуйтесь, сдается ли у них что-нибудь. Порой собственники подают объявления только в газеты. Бывает, помещение под офис освободится на днях и объявления еще нет.
Фирма-посредник
Самые известные компании-посредники — это Biz-cen.ru, Officescaner.ru, Office.ru. Агентские фирмы получают комиссию за свою работу от арендодателя.
Обращаться за помощью к фирме-посреднику стоит, если вы готовы снимать офис за обычную рыночную цену. Если хотите сэкономить — ищите сами. Посредники не работают с дешевыми вариантами и маленькими офисными центрами.
Как определиться с площадью
Начинающим бизнесменам трудно рассчитать необходимую площадь офиса. Согласно санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам (СанПиН) России площадь одного рабочего места, оборудованного ПК, должна быть не менее 4,5 квадратных метров. К этому нужно добавить площадь для офисной техники и стеллажей для документов. Важно разместить в помещении всех работников. Если планируете проводить в офисе встречи и переговоры с клиентами, потребуется место для стола или удобного дивана.
Место аренды офиса
Определить подходящее место для офиса помогут потребности вашей компании или сотрудников. Одним компаниям удобно арендовать помещение рядом с собственным производством или складом. Другие хотят, чтобы офис был недалеко от метро.
Если у вас лично нет жестких требований к расположению офиса, спросите сотрудников, какие у них есть пожелания. Возможно, большинство из них проживает в одном районе. Тогда стоит обратить внимание именно на него.
Но кроме пожеланий, есть важные моменты, которые нужно учесть при выборе места для офиса:
- Транспортная развязка. Добраться до компании не должно быть трудно
- Магазины, кафе или спортзалы. Будет комфортнее, если вокруг офиса уже есть необходимая инфраструктура. Но в таком случае коэффициент к базовой аренде может быть повышен
- Парковка. Уточните, чтобы парковкой могли пользоваться как клиенты, так и сотрудники
- Велосипедная стоянка. Так как многие используют в городе велосипед вместо машины, наличие велопарковки будет преимуществом
- Формат работы предприятия. Если важно произвести впечатление на потенциальных клиентов, лучше потратиться на аренду офиса в бизнес-центре. Если такой необходимости нет, можно снять помещение, к примеру, в жилом доме или здании научно-исследовательского института (НИИ)
- Рабочее пространство. Место для работы должно быть уютным и комфортным. Молодым работникам обычно нравится открытое пространство, без коридоров. Сотрудники постарше более консервативны и предпочитают офис с отдельными кабинетами и коридорной системой.
Если денег на аренду немного, присмотритесь к офисам в пригороде.
Выбор класса бизнес-центра
Если вы хотите снять офис в бизнес-центре, стоит разобраться, чем отличаются друг от друга офисные помещения в разных деловых центрах.
Бизнес-центры в России делятся на 4 основных класса — А, B, C и D. Основные критерии определения категории БЦ:
- Месторасположение
- Инфраструктура
- Тип и возраст
- Техническое состояние
- Планировка, отделка
- Безопасность
- Парковка
- Управление
Класс A — это только новые здания, часто с оригинальным фасадом или архитектурным стилем. Они расположены в центре города. Рядом кафе, магазины, фитнес-центры и несколько остановок транспорта.
В бизнес-центре могут присутствовать:
- Конференц-залы
- Зоны отдыха
- Точки питания
- Автостоянка и подземный паркинг
- Инженерные и оптико-волоконные коммуникации
- Центральное кондиционирование
- Бесперебойное электроснабжение
- Служба охраны
- Система видеонаблюдения и контроля доступа
Класс В — деловые центры, реконструированные административные или исторические здания, а также бизнес-центры класса А спустя 5-7 лет эксплуатации. Они находятся недалеко от главных улиц и магистралей. Остановки общественного транспорта в пешей доступности. Подземная парковка есть не всегда, но арендаторы и гости бизнес-центра могут оставить автомобиль на стоянке около здания. Офисы класса B очень похожи на помещения класса А, но стоят дешевле.
Класс С — это постройки советского типа. Бывшие производственные предприятия, НИИ и заводы, переделанные в офисы. Чаще всего расположены такие здания в спальном районе или далеко от основных городских улиц и станций метро. Помещение нуждается в ремонте — арендатор сам решает, делать его или нет. Зато арендная ставка в таких бизнес-центрах — низкая.
Что есть в бизнес-центрах класса С |
Чего нет в бизнес-центре класса С |
Центральная система отопления и вентиляция |
Кондиционеры |
Коридорно-кабинетная планировка |
Кафе и буфеты |
Круглосуточная охрана, но только внутри здания |
Парковка |
Класс D — здания, которые нуждаются в капитальном ремонте. Здесь необходим косметический ремонт помещения, замена инженерных коммуникаций и установка современных телекоммуникационных сетей. Запасные системы энергоснабжения здесь не предусмотрены. Парковочные места расположены хаотично или их нет. Бизнес-центры класса D сосредоточены на окраине или в спальных районах. Арендная плата здесь самая низкая.
Какой офис выбрать, зависит от особенностей и ресурсов вашей компании, а также потребностей сотрудников.
Транспортная доступность
При выборе офиса подумайте, удобно ли будет добираться до него на автомобиле и пешком. Узнайте места на основных дорогах по пути к офису, где часто образуются пробки. Уточните, есть ли место для парковки.
Если большая часть сотрудников и клиентов — пешеходы, посмотрите, какая обстановка с общественным транспортом, чтобы люди не приезжали на работу уставшими. Для клиентов часто решающим фактором будет парковка и удаленность от остановок автобусов и станций метро.
Условия аренды — какие моменты важно прояснить заранее
Чтобы выгодно снять офис, важно обсудить все интересующие вас вопросы до подписания договора. Вот что следует прояснить у собственника помещения заранее:
- Должен ли арендатор платить за общие помещения: коридоры, зоны отдыха и т.д.
- Входит ли оплата коммунальных услуг в стоимость аренды. Если арендатор сам оплачивает эти расходы, уточните, есть ли договор с поставщиками коммунальных услуг и как передавать данные приборов учета
- Как организована уборка офиса. Заключен ли договор с клининговой фирмой
- Кто оплачивает услуги охраны. Есть ли видеокамера и сигнализация. Существует ли пропускная система. Есть ли договор с охранным предприятием
- Есть ли парковка и включен ли паркинг в арендную плату. Если парковки нет, узнайте, есть ли она неподалеку от офиса
- Нужно ли соблюдать тишину. Это актуально для офисов, расположенных в жилом доме
- Может ли арендатор ремонтировать помещение или делать перепланировку. И за чей счет будут проводиться такие работы
Важно зафиксировать устные согласования в договоре аренды. Так вы сможете выгодно снять офис без дальнейших неприятных сюрпризов.
Заключение договора
Когда вы нашли подходящий офис и обговорили все детали с арендодателем, остается подписать договор и акт приемки помещения.
Но сперва попросите собственника помещения показать документ на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности или выписка из реестра недвижимости. Проверить выписку можно на сайте Росреестра.
Убедитесь, что адрес офиса совпадает с адресом в документе.
Иногда офис сдает не собственник, а другой арендатор, который не задействует всю площадь помещения. Убедитесь, что по договору аренды он имеет право пересдавать офис. Также проверьте, соответствует ли метраж помещения заявленному. Для этого сравните площадь офиса в техническом или кадастровом паспорте с указанной в договоре. Они должны быть одинаковыми.
Документы
Для заключения договора арендатор предоставляет такие документы:
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не позднее 4 месяцев
- Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет
- Банковские и почтовые реквизиты, в том числе юридический адрес
- Копии ИНН, ОГРН, КПП
- Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия
Все копии нужно заверить печатями.
Предварительный договор
Чтобы закрепить за собой понравившееся помещение, подпишите с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. В нем укажите условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, который позволит не упустить офис, пока вы собираете документы. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог под расписку.
Договор
Не подписывайте договор сразу. Возьмите паузу на день и внимательно изучите его. Если сомневаетесь или не понимаете какой-то пункт, проконсультируйтесь у юриста. С особым вниманием отнеситесь к фразам «в одностороннем порядке» или «безусловно». Например: «Арендодатель может в одностороннем порядке изменять условие предоставления дополнительных услуг, связанных с уборкой помещения».
Часто офисы сдают на 364 дня или на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать договор в Росреестре и не платить пошлину. Важно, чтобы договор не запрещал продлить аренду.
Также в договоре на 11 месяцев арендодатель часто включает пункт с возможностью повышения арендной платы до 10% раз в год. А в долгосрочных договорах аренды цену обычно фиксируют на все время.
Согласуйте в договоре, на каких условиях вы будете съезжать: когда нужно предупредить арендодателя, когда вам вернут залог, какие могут быть неустойки.
Акт приемки
Укажите в договоре, что переедете в офис после подписания акта приемки. Подписывайте его за день или два до переезда. Внимательно изучите помещение и запишите в акт все проблемы или особенности: скрипучие окна, трещину в коридоре и сломанную решетку вентиляции в туалете. Так с вас потом не возьмут неустойку за эти недостатки. Укажите в акте всю технику в офисе и количество дубликатов ключей, которые вам отдали.
Заключение
Искать офис можно самостоятельно или с помощью посредников. В первом случае вы сэкономите деньги, а в последнем — время и нервы.
Ниже вы найдете чек-лист, который подскажет, как снять подходящий офис на выгодных условиях:
- Определите бюджет на аренду помещения
- Подумайте о потребностях компании и узнайте предпочтения сотрудников
- Посчитайте комфортную площадь офиса и продумайте планировку
- Найдите место, добираться до которого будет удобно на любом транспорте
- Проверьте наличие парковки для гостей и сотрудников. Это особенно критично для больших городов
- Узнайте о соседях. Есть ли требование, соблюдать тишину или другие
- Проверьте, чтобы данные в документах на помещение, совпадали с тем, что говорит арендодатель
- Заключите с арендодателем предварительный договор, чтобы не упустить помещение
- Согласуйте все вопросы с собственником помещения до подписания договора
- Внимательно ознакомьтесь с договором и включите в него все нюансы, вплоть до порядка передачи офиса обратно собственнику
- Составьте акт приемки помещения, где укажите все его недостатки на момент осмотра. Подпишите акт за пару дней до заезда
Надеемся, эти советы помогут вам найти идеальный офис и арендовать его на длительный срок.